展望2026：地产磨底与规则重写

（1）财政：2025年四季度已提前下达2026年1.5万亿元专项债额度，其中3000亿元明确用于"收购存量商品房做保障房"，相当于给2.5亿-3亿平米库存有了保 障；若2026Q2全球经济再次下探，财政可追加PS3000亿-5000亿元，把货币化安置与城中村改造重新加码 。 （2）货币：房贷利率仍有30-40bp下调空间，但"利率底"已接近；决定购房意愿的不再是"月供减少"，而是"交房确定性"与"收入预期"。 （本文作者柏文喜为中国企业资本联盟副理事长） 一、核心观点 1.2026年仍是"磨底年"，全国新建商品房销售面积大概率还有调整空间，但跌幅较2025年或有收窄；房价"L型"尾部继续分化，一线核心区在2026H1可能出 现环比转正，但弱三四线全年仍难止跌 。 2.房地产对GDP的拖累从2025年的1.5-2个百分点降至0.5-1个百分点，宏观层面"利空递减"成为一致预期。 3.行业利润中枢已从8%压缩至3%-4%，传统"拿地-开发-销售"链条彻底让位于"轻重并举、存量运营、代建+资管"的新范式 。 4.商业不动产进入"资产盘活+REITs 退出"的2.0阶段，"专业运营能力>资产规模"成为衡量商管公司估值 ...