地产｜行业限产好过囚徒博弈：再谈现房时代

文 ｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 2 0 2 4年，中央明确要求"改革商品房预售制度"（详见《中共中央关于进一步全面深化改革、推进 中国式现代化的决定》），郑州、深圳、北京、三亚等地也纷纷开始试验出让现房销售的地块。我 们认为，推广现房销售符合时代的要求。改革虽然影响开发商的周转速度，但更有助于严控供给、 稳定房价、提升品质，也有助于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商。 ▍ 供求关系重大变化，控量保价理所当然。 现房销售和期房销售的开发模式完全不同，前者依赖视实景呈现，讲究所见即所得，后者则侧重 样板区域打造和渠道引流。现房时代的竞争要素权重也不同。总体而言，所有涉及产品营造能力 的环节都更加重要了。拿地需更加慎重，资金成本管控也更加重要，产品溢价能力更成为决定性 因素。房地产开发的关键，从低价快速获得资源，转向满足消费者的需求。不过，所有和开发速 度相关的要素（如建设周期、资金周转率等）重要性都下降了。 ▍ 风险因素： 预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助 力发展商规模壮大。当前，房地产市场的供求关系已经发生根本变化，预售制生存的市场基础 （供不应求）已 ...