■普惠金融·农银汇理基金投资视点 未来或引发债市变局的三大因素 ◎农银汇理基金经理 王明君 2025年上半年，债券收益率在震荡中先上后下。总体来看，过去半年债市经历了两波相对较大的调整行 情，均源于货币政策预期差和基本面预期差。 第一波调整行情出现在2月至3月中，市场一致预期的"双降"政策迟迟未落地，资金面反而开始收紧，债 券市场开始下跌。自去年12月定调"适度宽松"以来，市场对货币政策的期待很高，各路机构一路抢跑， 在今年1月初将10年期国债活跃券收益率交易至1.6%以下。但事实是，一季度央行在政策上保持了定 力，即使银行负债端承压也未进行降准降息操作。春节后资金面开始收紧，2月至3月中DR007（7天期 质押式回购利率）多处于1.8%以上，引发了中长债收益率20个基点至30个基点的上行调整行情。 我们认为，未来可以打破当前震荡格局的变量，可能来自以下三个方面。 第一，经济增长斜率放缓超预期，带动债券阶段性走强。面对国内外宏观环境的不确定性和不稳定性， 企业生产投资以及居民消费和购房需求都存在观望情绪。如果市场对短期较为亮眼的经济数据的可持续 性存在疑虑，这会影响企业资本开支积极性的提振和消费者信心恢复。下 ...

报告显示，2025年上半年，中指研究院监测的百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄 0.26个百分点。原因是居民居住需求品质升级推动改善性住房需求释放，开发商聚焦打造高品质新房产 品，带动百城新房价格结构性上涨。而二手房方面，价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄 0.19个百分点。虽然今年以来二手房市场保持较高活跃度，但在高挂牌量背景下，二手房"以价换量"行 情延续，1—2月二手房均价延续去年四季度修复态势，环比跌幅持续收窄，但3月以来环比跌幅再次扩 大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者指出，广东和浙江经济位居全国 前两位，房地产的规模也位居前列，新房销售占全国的1/5，因此不管是经济大省挑大梁，还是经济大 省发挥止跌回稳基本盘方面都非常重要。重点省份房地产市场有效需求和潜力都比较大，它们稳住了， 全国的经济、房地产就都稳住了。 止跌回稳仍需加力 去年9月底，央行、财政部、发改委、住建部等多部委发布了一系列稳定股市和楼市的政策。此后的半 年里，推动房地产止跌回稳成为楼 ...

证券研究报告 2025 年 07 月 06 日 湘财证券研究所 行业研究 房地产行业周报 新房、二手房成交同比放缓，政策端仍需发力 相关研究： 1.《周度观点：西安发布新政加大 贷款支持力度、优化土地供应》 2025.6.22 行业评级：买入（维持） 近十二个月行业表现 % 1 个月 3 个月 12 个月 相对收益 -2 -5 -6 绝对收益 1 -2 9 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2024/7/4 2024/9/2 2024/11/1 2024/12/31 2025/3/1 2025/4/30 2025/6/29 沪深300 房地产(申万) 注：相对收益与沪深 300 相比 分析师：张智珑 证书编号：S0500521120002 Tel：(8621) 50295363 Email：zzl6599@xcsc.com 地址：上海市浦东新区银城路88号 中国人寿金融中心10楼 核心要点： ❑ 政策跟踪：北京将不断优化房地产政策，优化土地供应 7 月 1 日，北京市政府召开常务会议，研究推进"住有所居"有关工作等 事项。房地产政策方面，会议提到要加快健全多主体供给、多 ...

推动房地产市场平稳、健康、高质量发展，既是稳住经济基本盘的关键抓手，也是构建新发展格局的必 然要求。 从今年上半年的情况来看，持续落实房地产政策"组合拳"也取得了一定成效，房地产市场已经呈现出一 些积极变化，但仍面临诸多挑战。 中指研究院发布的上半年中国房地产行业数据显示，房地产市场的三个重要指标显示要推动房地产市场 平稳发展，还需要在稳定市场预期的同时，继续推出更多止跌回稳的政策。 从市场供求来看，2025年以来，核心城市新房市场整体平稳，一季度延续修复，二季度边际转弱，二手 房在"以价换量"下成交持续增长，重点城市新房可售库存下降，出清周期缩短。从房价来看，2025年1 —5月，百城二手住宅价格累计下跌2.88%，其中5月环比下跌0.71%，跌幅扩大；同期，受优质改善项 目带动，百城新房价格累计上涨0.97%。从土地市场来看，截至6月25日，300城宅地出让金同比增长 24.5%，但成交面积下降约7%，TOP20城市住宅用地出让金占全国66%；一季度，北京、杭州、成都多 次刷新地价，推动3月300城平均溢价率达18%；二季度以来，地块供应减少、房企趋于审慎，土地市场 降温，央国企仍为主要拿地主体。 202 ...

Research on Ferrous and Construction Commodities 华泰期货研究院钢铁煤炭与建材研究 本期分析研究员 华泰期货研究 2025 年期货市场展望 下半年房地产竣工端的玻璃消费仍将进一步走弱，其中家装散单消费也将继续下滑，汽车玻璃消费有望继续保持正增长，预计全年玻璃消 费下降约 7.1%。供应端，当前浮法玻璃利润均已大幅收窄，部分制法出现明显亏损，若全行业继续出现大幅亏损，不排除部分产线有下 滑可能...... 玻璃需求持续走弱，关注供应端变化 钢铁煤炭与建材研究 王海涛 从业资格号：F3057899 投资咨询号：Z0016256 余彩云 从业资格号：F03096767 投资咨询号：Z0020310 玻璃需求持续走弱，关注供应端变化 研究院 黑色建材组 2025 年 07 月 06 日 邝志鹏 从业资格号：F3056360 投资咨询号：Z0016171 刘国梁 从业资格号：F03108558 投资咨询号：Z0021505 期货研究报告 | 玻璃半年报 2025-07-06 研究员 王海涛 邮箱：wanghaitao@htfc.com 从业资格号：F3057899 投资咨 ...

olaDAO数字游民空间 . olaDAO数字游民社区是一个以DAO分布式自治社区为思维框架，以人居环境理念为指导原则的实体空 间，聚集包含不限定于科技及人文等领域的数字游民、研究者和探索者，营造具有价值认同的社区生 态，让人成为人。 以下文章来源于olaDAO数字游民空间 ，作者双桨嘻嘻 本文来自微信公众号： olaDAO数字游民空间 ，作者：双桨嘻嘻，原文标题：《居住成为消费配 套，会是商业地产新一轮的机会吗》，头图来自：AI生成 "空间内容化"的转型本质——当硬件溢价失效时，"情绪价值生产"能力将成为新货币。大量新空间内 容和空间形式的出现会成为商业地产重焕生机的开始吗？ 6月的最后一天，小米行政发文，小米在北京、南京上线了一批青年公寓，租金1999元，这个和雷总 紧紧绑定的数字。7月1日，雷军本人也在微博表示，这是为小米年轻工程师打造的员工公寓。 网友们苦租房市场已久，不少人在微博下许愿雷总"打脸"进入房地产，整顿整顿行业，像造车一样。 其实早在十多年前雷总旗下顺为资本就投资过一个叫做you+的长租公寓，颇有风口之感。本人也有 幸在大学之时就见证了长租公寓的快速发展到陨落，在上海蛋壳公寓做了一阵子的销 ...

房地产开发 2025W27：本周新房成交同比+2.3%，关注月末会议 二手房市场有一定降温，新房市场维持低迷，关注 7 月末会议。2025 年 6 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为 20774 套、15139 套、4629 套，环比分别-2.9%、+6.0%、-4.2%，相较于 3 月分别-29.3%、-21.3%、 -25.7%。核心城市二手房成交和我们跟踪的样本城市自 3 月阶段高点后 逐步回落趋势类似。从二手房价格看，70 个大中城市 2025 年以来价格继 续调整，5 月价格同比-6.3%，包括核心城市进入 5 月以来价格环比进一 步走弱。整体看近期二手房市场有一定降温，以价换量特征明显，但整体 仍强于新房市场。新房市场成交维持低迷。建议投资者关注 7 月末会议政 策动向。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 0.3%，落后沪深 300 指 数 1.25 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 23 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 288.7 万平方米，环比提升 3.2%， 同比提升 2.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 82.4 万方，环比 +19.5%，同比+1 ...

2025年下半年：中国房地产市场的政策"组合拳"与房主应对策略 2025年上半年，中国房地产市场经历了剧烈的震荡。全国房地产开发投资同比下降9.9%，70个大中城市中超过75%的城市房价环比下跌，土地出让金同比减 少三成，市场弥漫着浓厚的观望情绪。然而，六月起，中央相关部门密集出台了一系列史无前例的"救市组合拳"，预示着房地产市场格局将发生重大转变。 这不仅关系到房地产行业自身命运，更与宏观经济稳定和民生福祉息息相关。本文将深入剖析2025年下半年的政策举措，并为广大房主提供应对策略。 房地产市场面临的严峻挑战： 房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业链庞大，上下游关联度极高。从上游的钢铁、水泥、建材，到下游的家电、装修、家具等行业，都深刻依赖房 地产市场的繁荣。同时，房地产也是地方财政收入的重要来源，土地出让金和房地产相关税收在地方财政中占据相当大的比重。更重要的是，住房是民生之 本，房地产市场的稳定直接影响着居民生活质量和财富状况。 然而，近年来，多种因素导致房地产市场持续低迷。一方面，前期市场过热累积的泡沫需要时间消化，高房价超出许多居民的承受能力，有效需求不足。另 一方面，经济增长放缓、居民收入预期 ...

Core Viewpoint - The article discusses the challenges and failures faced by ancient town tourism projects in China, highlighting the need for innovative approaches to avoid the pitfalls of oversaturation and ineffective investment in the sector [1][12]. Group 1: Investment Challenges - Hunan Zhangjiajie Duyong Ancient Town, which cost 2.4 billion yuan to build, has suffered losses exceeding 1 billion yuan over four years, raising concerns about the sustainability of such investments [1]. - Many ancient town projects across the country have faced delays, inefficiencies, or have been abandoned, indicating a trend of "zombie towns" and wasted resources [12][14]. Group 2: Successful Models - Zhouzhuang, known as "China's first water town," successfully transformed its economy through tourism, with ticket sales starting in 1989 and the establishment of a unified ticketing system in 1995 [3][4]. - Wuzhen, another successful case, underwent significant renovations to preserve its historical essence, leading to a dramatic increase in tourist numbers and revenue after its development began in 1999 [6][7][8]. Group 3: Failed Projects - Puyuan Ancient Town, developed under a similar model to Wuzhen, faced significant delays and financial losses, leading to the exit of its major investor, China Youth Travel Service, after only six months of trial operations [9][10][11]. - The financial struggles of Puyuan are attributed to the downturn in the real estate market and the challenges of the "cultural tourism + real estate" model, which became unsustainable [10][11]. Group 4: Future Directions - The article suggests that future developments in ancient town tourism should focus on integrating local culture and providing authentic experiences to meet the evolving demands of consumers [12][14]. - Innovative approaches, such as creating unique cultural events and interactive experiences, are essential for attracting visitors and revitalizing struggling projects [14].

展望下半年，我们认为随着更多核心城市"好房子"的推出，一二线城市呈现点状 火热，而三四线城市成交规模将延续低位波动。在高得房率改善型住房的拉动下， 2025 年全年新房销售同比降幅可能缩窄，部分高能级城市新房价格企稳。 近期，关于高性价比新房对二手房的挤压效应的讨论比较多，我们认为通过得房 率、层高、地段、户型规划、"显奢"设计营造的部分新房的优势，实际上是地方 政府在地价和规划上让步的表现，自然会使得一部分新房获益。但并不存在新房一 定好于二手房或者二手房一定好于新房，谁的调整机制更灵活谁更受益。 ⚫ 关注三季度政策窗口。2025 年以来，新房市场通过"好房子"政策取得部分楼盘热 销，但是旧库存的去化仍不够理想；二手房方面，通过以价换量，取得不俗的"小 阳春"交易量，但是房价自去年 Q4 以来基本上维持持续回落态势。5 月以来，二手 房价环比下行速度加快，二手交易量自 4 月开始也出现明显回落。统计局 5 月 70 城 新建商品住宅价格环比下降 0.22%、同比下降 4.08%。可以说数据已经进入全面回 落阶段，房地产刺激政策的必要性提高。 三季度，考虑到先前"抢出口"和"抢转口"已透支了部分需求，若后续抢 ...