Group 1 - The core viewpoint of the article is that the real estate pre-sale system and shared area policies are at a transformative moment, with a shift towards selling completed properties and gradually eliminating shared areas [1][4][6] - Over 20 cities in China have issued documents to promote the transition to selling completed properties and to phase out shared areas [2][3] - The current proportion of completed property sales has increased from 10% to over 30%, indicating a significant shift in market dynamics [14] Group 2 - The pre-sale system, which allows developers to quickly recoup funds, is facing challenges due to changing supply-demand dynamics in the real estate market [19][22] - The high turnover model associated with pre-sales has led to issues such as construction quality concerns and the risk of unfinished projects, undermining buyer confidence [23][24] - The article suggests that if the pre-sale system cannot be completely abolished, it should be reformed with strict regulatory measures or a phased approach to transition to completed sales [30][31] Group 3 - Historical context shows that Hong Kong, which originally developed the concepts of shared areas and pre-sales, has moved away from these practices, indicating a potential path for mainland China [32][40] - Hong Kong has implemented regulations requiring full payment of land costs and proof of funding before construction, which has minimized the occurrence of unfinished projects [42][43] - The article emphasizes that the real estate market cannot revert to past high-leverage models, and rebuilding public trust in the market is crucial [44][45]

城市楼市复苏进程调研-深圳篇 20250508 摘要 • 深圳新房市场折扣回收，部分项目均价上涨 9%-15%，表明市场止跌回稳， 购房者对价格担忧缓解，但需关注不同类型住宅折扣差异。 • 新规提升得房率，同样面积的新规产品更具性价比，购房者更倾向于购买 现房，一线城市预售资金监管严格，烂尾风险较低。 • 深圳新房供应紧张，库存降至去年同期一半，仅 2.6 万套，新旧产品差异 明显，新规后产品涨价趋势显著，如鹏城云筑备案均价上涨 4,000 元/平方 米。 • 二手房市场分化明显，部分楼盘成交价已比低点抬高 10%-20%，但部分 楼盘仍在降价成交，整体仍处于筑底过程，需进一步观察市场动态。 • 深圳新房供应集中在郊区刚需型住房，核心区改善型住房较少，改善型需 求更多在二手市场寻找机会，预计后阶段供需将达到一定程度上的平衡。 • 贸易战对日常消费影响不大，服务类体验消费优于传统商品类消费，重奢 品消费受旅游及体验式消费影响较大，消费者心态偏谨慎。 • 房地产市场投资关注点转向固定收益类产品，当前房产收益率高于 10 年 期国债，是购买不动产类资产的良好时机，但需关注房价下跌风险。 Q&A 深圳楼市在新规后的变 ...

【4 月 28 日 PVC 期货价格低位运行，现货市场稳中略涨】4 月 28 日，PVC 期货价格维持低位，V2509 报收 4989 元/吨，涨 0.28%，成交量 72 万手，环比提高 10 万手，持仓量 91 万手，环比下降 3 万手。 现货方面，华东地区电石法 PVC 五型报价在 4740 - 4860 元/吨，贸易商出货清淡，下游制品企业拿货 以刚需低价为主且存观望情绪。 成本方面，近期部分电石装置检修，五一假期临近下游企业备货积 极，电石价格触底反弹，4 月 28 日内蒙古乌海地区电石价格为 2500 元/吨，环比提高 50 元/吨。 供应 方面，上周部分 PVC 装置恢复运行，行业供应小幅回升，截至 4 月 25 日，PVC 行业周度开工率为 78.63%，环比提高 1.28 个百分点，周度产量为 45.94 万吨，环比提高 0.75 万吨，增幅 1.66%，PVC 行 业集中检修期延续，检修力度放缓。 需求方面，上周 PVC 价格再跌刺激部分投机需求，截至 4 月 25 日，PVC 生产企业周度预售订单量为 60.2 万吨，环比提高 6.02%，临近五一假期，下游制品企业放假 预期增多，截至 ...

文 ｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 2 0 2 4年，中央明确要求"改革商品房预售制度"（详见《中共中央关于进一步全面深化改革、推进 中国式现代化的决定》），郑州、深圳、北京、三亚等地也纷纷开始试验出让现房销售的地块。我 们认为，推广现房销售符合时代的要求。改革虽然影响开发商的周转速度，但更有助于严控供给、 稳定房价、提升品质，也有助于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商。 ▍ 供求关系重大变化，控量保价理所当然。 现房销售和期房销售的开发模式完全不同，前者依赖视实景呈现，讲究所见即所得，后者则侧重 样板区域打造和渠道引流。现房时代的竞争要素权重也不同。总体而言，所有涉及产品营造能力 的环节都更加重要了。拿地需更加慎重，资金成本管控也更加重要，产品溢价能力更成为决定性 因素。房地产开发的关键，从低价快速获得资源，转向满足消费者的需求。不过，所有和开发速 度相关的要素（如建设周期、资金周转率等）重要性都下降了。 ▍ 风险因素： 预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助 力发展商规模壮大。当前，房地产市场的供求关系已经发生根本变化，预售制生存的市场基础 （供不应求）已 ...

文 ｜ 陈聪 张全国 刘河维 李俊波 ▍ 现房时代可能重塑开发流程，也可能推动开发行业竞争格局重塑。 现房销售和期房销售的开发模式完全不同，前者依赖视实景呈现，讲究所见即所得，后者则侧重样板区域打造和渠道引流。现房时代的竞 争要素权重也不同。总体而言，所有涉及产品营造能力的环节都更加重要了。拿地需更加慎重，资金成本管控也更加重要，产品溢价能力 更成为决定性因素。房地产开发的关键，从低价快速获得资源，转向满足消费者的需求。不过，所有和开发速度相关的要素（如建设周 期、资金周转率等）重要性都下降了。 2 0 2 4年，中央明确要求"改革商品房预售制度"（详见《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》），郑州、深圳、 北京、三亚等地也纷纷开始试验出让现房销售的地块。我们认为，推广现房销售符合时代的要求。改革虽然影响开发商的周转速度，但更有 助于严控供给、稳定房价、提升品质，也有助于在开发能力和融资渠道上有优势的发展商。 ▍ 供求关系重大变化，控量保价理所当然。 预售制的存在，初衷是为了增加供给，快速改善居民居住环境，客观上加快了开发商的周转，助力发展商规模壮大。当前，房地产市场的 供求关系已经发生根 ...