点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 1、 二级市场 2025年6月9日-2025年6月13日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体呈现稳步上 行的趋势：加权REITs指数收于143.48，本周回报率为0.74%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低 排序分别为：原油>黄金> REITs>美股>纯债>A股>可转债。 从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现延续分化。成交量方面，周内成交量前 三的是华安张江产业园REIT/华夏中国交建REIT/博时蛇口产园REIT；成交额方面，周内成交额前三的是 华夏中国交建REIT/中金安徽交控REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT。 主力净流入：本周主力净流入总额为-1230. ...

扩募提升基金成长潜力 6月份的公募REITs(不动产投资信托基金)市场持续升温：国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京 保障房REIT扩募发售顺利完成；同时，中金亦庄产业园REIT发行首日即告售罄，市场认购热情高涨； 此外，中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，中银中外运仓储物流REIT于6月2日获批，市场扩容 步伐明显加快。 业内人士认为，无论是存量项目扩募完成，还是新增项目持续落地，均充分印证了公募REITs市场"首发 +扩募"双轮驱动格局进一步深化，也标志着公募REITs常态化发行稳步推进。 华夏北京保障房REIT基金管理人华夏基金相关人士表示，作为保障性租赁住房REITs领域的首次扩募实 践，华夏北京保障房REIT的扩募具有突破性意义，不仅为同类型产品树立了估值提升、资产优化的行 业标杆，更为后续更多保障房项目对接REITs市场提供了可复制、可推广的范本。此次扩募不仅实现了 存量与增量资产的良性循环，显著提升了产品的成长潜力，更为投资人提供了参与北京市保障性住房发 展的新机遇，进一步提升了公募REITs的长期配置价值。 扩募不仅是资产规模的扩张，更是对运营管理能力的考验。华夏北京保障房R ...

REITs在2025年开局表现强劲，但近期股市的动荡使得最终走势难以预判。帕洛内提到："从历史经验 看，当经济下行风险从单纯的担忧转化为切实影响企业盈利时，市场对该领域的关注往往会更持续。" 然而，较高的利率可能对股价表现构成风险，其中10年期美国国债收益率(US10Y)的影响最为显著。 盈利预期 智通财经APP获悉，摩根大通近日发布一份研究报告，房地产投资信托基金(REITs)在2025年的回报率 预计约为10%，但不同物业类型的增长潜力与机会将呈现分化。 摩根大通高级分析师兼美国房地产股票研究联席主管安东尼·帕洛内(Anthony Paolone)指出："我们认 为，4%的股息收益率、2%-7%的运营资金(funds from operations，FFO)增长，加上估值有一定扩张空 间，可能共同推动总回报率达到约10%。" 他补充称："若出现显著的经济放缓，REITs的盈利增长韧性可能优于市场多数板块。" 2025年迄今回报率超10%的重点REITs包括： 多元化医疗保健信托(Diversified Healthcare Trust, DHC.US.US)、派拉蒙集团(Paramount Group, ...

花旗认为，领展可通过租赁及成本优化应对宏观经济逆风，并在营运表现上跑赢整体市场。在2026至 2027财年，花旗预计每单位分派(DPU)同比分别下降2.5%及1.5%，其中香港零售业务上预计3%至5%负 租金调整;停车场业务增长(同比增1%至2%)，受惠于收费调整及智能停车系统;财务成本上，浮动利率债 务(177亿港元，占33%)受益于1个月香港银行同业拆息率(HIBOR)下降(年化100个基点等于2.5%DPU)。 该行续指，更新后的高管薪酬计划纳入单位回报、财务及营运指标、ESG及房地产平台等关键绩效指标 (KPI)，以实现更好的利益一致性。 花旗表示，领展股价自4月以来上涨25%。以6.4%的计算，相较10年期美国国债收益率溢价190个基点， 与10年平均水平持平，但低于3年及5年平均值(同为250个基点)。该行表示，由于预计每单位分派(DPU) 因3%至5%的负租金调整而下降约2.5%，总回报看似合理。此外，因领展近期无明显负面催化剂，预期 股价将在当前水平附近整固。 花旗发布研报称，根据领展房产基金(00823)3.0策略，其将通过基金管理及上市房地产投资信托基金 (REIT)组合打造双引擎。该行认 ...

6月8日，领展房地产投资信托基金发布公告，针对近期媒体关于其可能计划将中国内地及香港以外若干 物业分拆为单独上市实体的猜测进行澄清。 公告显示，领展董事会注意到若干媒体报导猜测领展房托可能计划将其在中国内地及香港以外若干物业 分拆为单独上市实体。董事会谨此澄清，领展作为积极的管理人，会定期就各项资本及其他企业交易进 行可行性研究，包括所猜测的潜在分拆上市，务求为领展房托的基金单位持有人创造价值及增进长远利 益。然而，有关可行性研究可能会或可能不会引致任何交易。 领展表示，若进行任何潜在交易，将会在需要时严格遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则及房地 产投资信托基金守则的相关规定。同时，领展也表示，除已披露的信息外，并不知悉任何根据上市规则 及 / 或房地产投资信托基金守则需予披露的其他资料。 财报数据显示，领展2024/2025财年收益仍达142.23亿港元，同比增长4.8%，物业收入净额增长5.5%至 106.19亿港元。截至2025年3月31日，领展共拥有154项物业资产，其中130项位于香港，12项位于内 地，12项分布在澳大利亚、新加坡和英国，总估值达到2260亿港元。 具体表现来看，期内香港物业组 ...

智通财经APP获悉，全美房地产投资信托协会(NAREIT)研究与投资者拓展执行副总裁John Worth表示， 当前美国REITs运营状况和资产负债表保持稳健态势，但与整体经济一样，正面临关税政策反复无常带 来的市场波动冲击。 在上周协会举办的REITweek投资者大会上接受采访时，Worth表示这种不确定性已反映在REITs股价 上，并为整个商业地产市场蒙上阴影。 但写字楼市场呈现明显分化。"高品质写字楼的入住率已接近满租水平，几乎达到100%。"而困境主要 集中在低品质写字楼。他补充道，在REITs板块中，写字楼物业市值占比不足5%。 然而，关税政策的不确定性延缓了市场正常化进程。在当前波动环境下，私有业主出售资产的意愿明显 降低。 虽然关税不直接影响REITs，但会冲击其租户群体，进而影响对工业物流等流通型地产的需求。宏观经 济放缓则会对酒店、写字楼等业态造成压力。此外，潜在关税还扰乱了融资市场，增加了募资难度。 "过去两年多我们一直处于交易低迷期，"Worth表示，"市场闸门尚未完全打开，部分原因在于今年以来 的波动行情。" 但好消息是REITs资产负债表状况"极其健康"，在高利率环境下具有独特优势： ...

REITs 2025 年 06 月 08 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -24% -12% 0% 12% 24% 2024-06 2024-10 2025-02 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《中金中国绿发商业 REIT 正式获 批，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.2 《试点持有型不动产 ABS 扩募，消 费 REITs 表现持续优异—行业周报》 -2025.5.25 《地方政策积极支持公募 REITs 产 品发行，消费 REITs 表现持续优异 —行业周报》-2025.5.18 推动基础设施 REITs 提质扩容，高速公路 REITs 表 现持续优异 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 2025 年第 23 周，共有 16 只 REITs 基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭 式基 ...

评级：无评级 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn | 基本状况 | | | --- | --- | | 上市公司数 | 66 | | 行业总市值(亿元) | 2020.74 | | 行业流通市值(亿元) | 935.80 | 行业-市场走势对比 REITs 规模破 2000 亿，发行节奏有所加快 -公募 REITs 行业周报 20250608 相关报告 1、《热度延续，华泰苏州恒泰 REIT 上市涨停》2025-05-25 2、《华泰苏州恒泰 REIT 下周上市， 创 金 合 信 电 子 城 REIT 申 报 》 2025-05-18 3、《证监会：抓紧研究制定《公开 募集不动产投资基金监督管理暂行办 法》》2025-05-11 REITs 证券研究报告/行业定期报告 2025 年 06 月 08 日 报告摘要 本周行情回顾： 本周 REITs 指数上涨 1.58%，其中经营权类上涨 3.74%，产权类上涨 0.01%。沪深 300 累计上涨 0.88%，中证 500 指数上涨 1.60%，中证全债指数上涨 0.16%，中债 1 年期国债 ...

证券研究报告|宏观点评报告 [Table_Date] 2025 年 06 月 08 日 [Table_Title] 公募 REITs 总市值首次突破 2000 亿元 ——公募 REITs 周速览（2025 年 6 月 2-6 日） 本周（2025 年 6 月 2-6 日）中证 REITs 全收益指数收于 1107.26 点，周度上涨 1.58%，2025 年来首次突 破 1100 点位。中证 REITs（收盘）指数收于 881.85 点，周度上涨 1.55%。我国基础设施公募 REITs 市场已上 市 66 个项目，本周总市值收于 2021 亿元，首次突破 2000 亿元大关，环比上涨 1.95%。大类资产角度，本周 REITs 各资产板块均上涨，整体跑赢沪深 300、债券板块、沪金和 COMAX 黄金，跑输中证 500、中证 1000、 恒生科技和沪银。 图 1：REITs 市场整体表现 资料来源：WIND，华西证券研究所 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 0.55 0.65 0.75 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.3 ...

证券研究报告|宏观点评报告 [Table_Date] 2025 年 06 月 08 日 [Table_Title] 公募 REITs 总市值首次突破 2000 亿元 ——公募 REITs 周速览（2025 年 6 月 2-6 日） 图 1：REITs 市场整体表现 资料来源：WIND，华西证券研究所 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 0.55 0.65 0.75 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.35 2021/9/30 2022/2/28 2022/7/31 2022/12/31 2023/5/31 2023/10/31 2024/3/31 2024/8/31 2025/1/31 REIT全收益成交额（右轴） 中证REITs全收益 沪深300 中证500 中证1000 中证转债 基准线（1.00） 注 1：通常用中证 REITs 全收益指数（指数代码：932047）或中证 REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市 REITs 的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的 RE ...