对话楼市大咖：一线交易视角看上海楼市Q4的微观变化及未来展望

对话楼市大咖：一线交易视角看上海楼市 Q4 的微观变化及 未来展望 20251126 摘要 上海房价在 2021-2024 年大幅下降后，2025 年降幅趋缓，普通住宅降 幅约 10%，而 1,000 万以上高端房产降幅达 20%，高端房产价格下降 后，流动性和成交量明显增加。 2025 年上海二手房成交量显著高于 2024 年，11 月预计成交约 2.2 万 套，与 2019 年月均成交量接近，但受居民加杠杆意愿不强影响，房价 未同步上涨。 新政策导致上海挂牌量减少约 2 万套，议价空间缩小至 5%以内，链家 "九惠房"项目通过大数据评分系统减少了买卖双方的议价空间。 部分买家因担心房价下跌而观望，但老破小和外环外动迁房价格已较 2019 年下降 40%，加之税费减免和低贷款利率，吸引部分购房者入市。 总价 200 万以内房产还贷成本与租金基本平衡，购房者减少杠杆，导致 高总价大户型降幅更大，小户型降幅较小，大户型存在补跌空间。 2026 年解禁主要影响次新房，投资属性较强的小区可能出现挂牌，但 预计不会出现大量抛售，对市场价格的冲击是逐步显现。 预计 2026 年上海成交量略增至 2.1 万套，整体房价稳 ...