公募REITs 2026年投资策略—明析价值，韧启新篇 （PPT)

公募REITs 2026年市场展望 请务必阅读末页的免责条款和声明 明析价值，韧启新篇 秦楚媛 中信证券研究部 大类资产分析师 2025年11月10日 市场复盘：分母端驱动的"潮起潮落"。2025年以来，分母端广谱利率的变动成为驱动公募REITs市场行情的核心要素之 一，二级市场表现整体呈现先热后冷的状态。 基本面复盘：分子端的分化加剧。高速公路REITs各路产间的表现延续分化；公用事业REITs业绩波动主要源于量的波动， 三季度当季表现有结构性亮点；能源REITs量价两端波动显著；产业园区REITs多数资产面临量价两端的压力。横向比较 来看，厂房类资产的基本面压力明显好于研发办公类资产；仓储物流REITs多数资产的量价两端仍处波动阶段；保障房 REITs延续稳健经营，分子端保持相对低波动；运管团队充分发挥主动管理能力，大部分消费基础设施REITs维持稳定； 数据中心REITs三季度当季营收均基本符合预期。 如何看待公募REITs在大类资产配置中的定位？全周期下，REITs作为一种权益工具投资，其与债券并不存在稳定的相关 性。但二者会阶段性地呈现出一定的相关性，尤其是保障房、消费基础设施等分子端运营相对稳健的 ...