开年房地产微观体感调研

摘要 开年房地产微观体感调研 20260304 2026 年开年市场改善定性为"以价换量"的流动性弱修复，而非实质 性复苏，调研结果证伪了市场关于拐点已至的乐观预期。 从业人员对市场见底预期极度谨慎，普遍预计二手房触底需 3 年左右， 一手房因溢价因素触底周期长达 4-5 年，2026 年年内难见拐点。 一线城市购房行为趋于保守，京沪首付比例抬升至接近 50%；二手房刚 需与一手房客群发生物理割裂，传统"卖旧买新"传导链条断裂。 资产表现极端分化：3,000 万以上豪宅因避险属性呈现独立行情；"老 破小"等长尾资产流动性枯竭，租售比扣除成本后对险资、REITs 吸引 力不足。 房企仍处于出清阶段，拿地策略高度聚焦核心区且竞争白热化；主动缩 表将导致 2026-2027 年一手房供应持续收缩，成为供需平衡改善的潜 在变量。 Q&A 本次开年以来对房地产市场的微观调研，核心结论与判断框架是什么？ 判断框架分为三层：第一层为"微观温度"，以一线从业人员与局部市场数据 刻画边际变化；第二层为"中观体征"，以行业高频或非高频数据对微观观察 进行交叉验证；第三层为"宏观气候"，聚焦居民资产负债表修复、收入与中 长期收入预 ...