警惕！这三类房子正在贬值：得房率低于75%，外立面是真石漆等

上海好房子的底层逻辑：从"上车"到"住好"的进化 2020-2022年建成的部分楼盘，正因其低得房率（低于75%）、低层高（2.9米以下）而面临贬值风险。例如，宝山某楼盘的89㎡三房，由于走廊过长、飘 窗无法利用，实际使用面积仅65㎡，与隔壁新盘89㎡户型（飘窗赠送，使用面积达80㎡）相比，在同等总价下，老户型已滞销半年。这凸显了购房者需求 的转变，从最初的"上车"已转向对居住品质的追求——"住好"。 这种转变在上海新房市场已清晰可见。过去，100㎡户型的实际使用面积可能只有73㎡。如今，得益于建筑规范的逐步放宽（阳台计容面积标准放宽、设 备平台不计容等），新盘通过三面飘窗、设备平台、阳台半封闭等设计，将120㎡户型的使用面积"送"至160㎡，甚至浦东某新盘的120㎡四房，凭借L型转 角露台和全飘窗设计，实际得房率达到惊人的110%，用刚需的总价买到了改善型的户型。这种"偷面积"的策略，也使得开发商在产品竞争中卷了起来。 公区配套也发生了翻天覆地的变化。过去只有千万豪宅才配备的1500㎡会所、全架空层、健身房、恒温泳池、儿童托管区等，如今已在500万级楼盘中普 及。 头部国央企（如中海、华润）以标准化管控著称 ...