广发策略&地产 | 如何看待香港楼市回暖？——港股市场策略展望

来源：广发证券研究 港股流动性更多受全球宏观环境（美联储政策、地缘政治、南向资金）及中国内地经济基本面主导，楼市上涨并非主要影响因素。当前香港楼市出现回 暖，背后实际上是资金环境改善与经济预期转强所驱动，所产生的财富效应与风险偏好回升将进一步提振资本市场情绪，从而形成股楼共振的格局。因 此，楼市企稳不仅不会对港股形成资金分流，反而可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环。 摘 要 中国大陆和香港的"租金回报-资金成本"分化。大陆一线城市：租金回报率（低于2%）<房贷利率（3.1%）；香港：租金回报率（3.6%）>房贷利率 （3.22%），香港房价在近几个月出现企稳回升，部分投资者开始担心香港楼市持续回暖，可能对港股的资金面出现持续抽水现象。 历次海外地产衰退后的复苏，海外楼市与股市没有呈现资产配置的替代关系，例如日本90年代资产价格破灭后失去的二十年；韩国97年亚洲金融危机；美 国70年代末-80年代初高通胀导致经济衰退、08年次贷危机；英国1990~1992年经济衰退；西班牙08年次贷危机、12年银行业危机，楼市的回暖通常标志着 宏观风险的消退、流动性的宽裕与增长预期的改善，反而可能会通过提振金融资产 ...