美债利率：挑战5%？

本文来自格隆汇专栏：梁中华宏观研究 作者：张剑宇 梁中华 · 投资要点 · 美国地产企稳或是新一轮通胀的起点，但本轮再通胀的不同之处在于，通胀预期伴随的是降息预期而非紧缩预期，其代价是更弱的美元。在通胀预期的自 我实现与预期强化的循环下，2026年10年美债利率存在突破4.5%的风险，甚至不排除挑战5%。 住房负担能力已清晰地展现出改善前景：1）只需抵押贷款利率降至5.6%以下（当前6.1%），或者房价收入比降至3.5（当前3.8），负担能力即能有明显 改善（回到金融危机前的平均水平）；2）住房价格去通胀的同时，收入增长韧性有助于降低房价收入比；3）更即时的改善源于抵押贷款利率的快速下 降，自2025年三季度经济开启修复后，房贷利率因利差收窄而迅速降低，往后看仍有下降空间。 3、去通胀后：供需错配下的房价弹性 疫后高房价压制需求，导致房价跟随供给端进行了一轮去通胀，但在供给不足的总体格局下，房价下探有底，后续大概率跟随需求温和反弹。 次贷危机以来，美国地产行业长期存在供给不足的问题：难买的土地、难招的工人、难建的房子是三大掣肘，土地分区监管导致大城市居民用地结构性短 缺，建筑工人数量永久性收缩、以及疫情和关税 ...