海外住房市场研究之一：房地产泡沫成因与全球房价运行周期

中 泰 证 券 研 究 所 专 业 | 领 先 | 深 度 | 诚 信 | 证 券 研 究 报 告 | 房地产泡沫成因与全球房价运行周期 -海外住房市场研究之一 2 0 2 4 . 0 7 . 1 7 由子沛 S0740523020005 youzp@zts.com.cn 李垚 S0740520110003 liyao01@zts.com.cn 核心要点 全球房价运行基本规律:房价长期能够跑赢通胀;过去80年间主要国家房价整体呈现上行趋势; 房价与一个国家地区的经济发展情况强相关;一个国家地区内部往往经济发达的大城市和都市圈 的房价弹性更大,且长期下涨幅高于平均。 驱动房价过高的主要因素:外部冲击、脆弱基本面、内生变化是催生楼市泡沫的主要原因,不同 国家主导因素不同:美国次贷危机前楼市繁荣主要是缺乏监管及信贷宽松;西班牙泡沫来自土地 私有化与长期重购轻租政策导向;爱尔兰楼市问题集中在个人与机构热衷参与房地产投机;阿联 酋楼市过热由外资涌入催生。 主要经济体房地产危机周期:过去50年15个主要发生房地产泡沫经济体房价自高点至底部平均下 行时间为5.44年,中位数4.75年;平均下行幅度-30.5%,中位数-25 ...