房地产深度报告（一）：我国历史上的七次深度调整

证券研究报告 | 宏观研究 [Table_Main] 房地产深度报告（一）： 我国历史上的七次深度调整 报告要点 1998 年房地产改革的初衷在于 20 世纪 70 年代城市化进程加快，大量人口从 农村迁移至城市，住房缺口迫使房屋政策转型。早在 1988 年，全国住房改革 会议就提出了低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等一系列措施。但 1989 年后，在价格闯关、居民购房意愿弱、试点未能有效解决住房短缺等问题的影 响下出现了十年的延期，房改政策进入等待阶段。进入 90 年代后，经济进入 高速增长阶段，居民购买力快速提升，政策呼之欲出，开启了房地产大周期。 税改不是促成土地财政的唯一推手。1993 年分税制改革与 1998 年房改的初 衷并非建立土地财政的逻辑关系，而是将更多资源与行政权力下划地方，以更 好地推动地方经济发展。经济增速目标压力迫使地方政府寻找潜在增长点，地 方政府选择通过出让土地作为财政收入的一部分，不仅可以增加地方财政收 入，还能满足地方投资需求，推动经济增长。从政策出发的角度看，我们认为 分税制改革并不是推动土地财政的直接原因，而是市场经济下地方政府的自然 选择。 自 1998 年房改至今 ...