全球视角下的现房销售制度思考

证券研究报告 房地产 全球视角下的现房销售制度思考 华泰研究 2025 年 5 月 22 日│中国内地 动态点评 境外现房销售模式—以美国、日本、中国香港为鉴 境外国家和地区房地产市场普遍采用"预定+现房销售"的交易模式，通过严 格的资金监管机制保障购房者权益。具体到交易流程，首先购房者选定房源 后签订合同并支付一般不超过房款 10%的定金（存入第三方托管账户），此 时可同步申请按揭贷款；然后等待项目建设完成进入交付准备阶段；最后， 购房者验房确认无误后，才需支付剩余首付并完成贷款放款和产权过户。该 模式的核心在于绝大部分购房款均在项目竣工之后支付，并且所有购房资金 在房屋交付前均由第三方监管，杜绝资金挪用风险，保障购房者资金安全。 中国推进现房销售将对房企经营带来哪些影响？ 预售制度是我国住房供不应求时代的产物，房企也曾在预售制度下快速发展 扩张，但随着现房销售制度推进，房企的经营模型将受到影响。现房销售或 将使房企的平均销售回款周期推迟一年半左右，房企或需要通过自有资金、 银行贷款或发债来弥补预售资金缺口，这将显著提高房企的资金成本。且回 款延迟将降低项目净利润率的 IRR，据我们测算，对于某项目（仅使用 ...