REITs系列专题报告：“数据中心REIT”有何不同？

证券研究报告 固收专题报告 hyzqdatemark 2025 年 06 月 23 日 "数据中心 REIT"有何不同？ ——REITs 系列专题报告 投资要点： 证券分析师 廖志明 SAC：S1350524100002 liaozhiming@huayuanstock.com 运营模式：数据中心是典型的技术密集型资产，其运营模式高度依赖专业化的运维 能力和持续的技术迭代；另一方面，数据中心具有显著的高能耗属性，运营商需要 积极通过技术升级和绿色能源应用来降低 PUE（电能利用效率）以满足政策要求。 收益稳定性：数据中心资产的收益相较于传统产权类 REITs 资产或更加稳定，主要 是因为客户集中度高、租约长且客户粘性高、签约率和上架率高；签约率、上架率/ 计费率是数据中心资产的关键运营指标。 估值逻辑：对于数据中心 REIT 而言，虽然和传统产权类 REITs 一样采取收益法进 行估值，但由于资产属性之间的差异，数据中心资产在现金流结构和折现率等方面 和产业园区、保租房等不动产权也有较大差异。从现金流结构来看，传统产权类 REITs 可能更适合险资等长期配置型资金，数据中心 REITs 或更适合交易型资金以 ...