地产2025年中期策略：地产寻底的企业视角

行业专题 行业评级：领先大市-A 地产寻底的企业视角 ——地产2025年中期策略 国投证券地产团队 陈立： S1450525040001 分析师 2025年7月2日 证券研究报告 核心结论 • 地产下行的非需求因素：开发商的企业行为变化在本轮周期下行中，起到了更重要的影响 • 不同于以往宽松政策能有效刺激销售，本轮周期（2022年起）需求端政策效果显著减弱。传统需求端解释（人口红利消退、购买力受损）虽成立，却无法解释同 期现房和核心城市二手房的持续复苏。本轮周期的核心矛盾已从单纯的需求不足，转向由供给端因素（房企策略与债务周期）主导。 • 高周转模式带来的行业变化：更大规模的存货扩张以及企业负债结构更加以来经营性负债 • 2018年普遍实施的"新房限价"政策是转折点。限价导致房企放弃传统的囤地慢周转模式，转向追求"高周转"：大幅压缩拿地到预售时间加速现金回流。这种 模式下，房企依靠总部跨项目调拨现金流（快销项目补慢销项目），实现了全国化扩张和规模增长，但也导致了土储区域结构失衡、存货规模膨胀以及负债结构 改变。 • 难以为继的房企高周转：核心城市拿地难度增加，土储持续不均衡，高周转模式难以持续 • ①供需失衡 ...