大国博弈经济学框架之一：中美日房地产周期与居民债务周期比较

宏 观 研 究 华福证券 2025 年 08 月 17 日 中美日房地产周期与居民债务周期比较 ——大国博弈经济学框架之一 投资要点： 分析框架：房地产周期对居民债务周期和消费动能的决定性影响。房 价收入比越高，意味着居民偿债能力冗余越薄，对房价上涨的依赖度越高， 这可能导致房地产下行阶段居民债务扩张减速周期拉长，从而可能对居民 消费特别是可选商品消费动能造成削弱。 宏 观 专 题 2015 年以来中国的房地产周期：受城镇化高速推进过程中财政货币政 策同步宽松的刺激，我国房地产市场自 2015 年起至 2021 年走出一波价量 快速上行的繁荣期。2021 年下半年，人口老龄化加速、货币化棚改政策退 出、房地产政策收紧等一系列因素共同影响下，房地产市场见顶开始回落， 下探趋势延续至今已 4 年，住宅均价、新建住宅销售面积分别较峰值水平 下滑 14.4%、49.0%。 2000-2011 年美国剧烈的房地产周期：21 世纪初美联储的一轮大幅宽 松、以及 MBS 等金融自由化进程的迅速蔓延，令美国房地产市场在 2000 年中至 2006 年期间迅速走向泡沫化的"非理性繁荣"。这一轮美国房地产 市场峰值时房价和新屋销 ...