华夏华润有巢 REIT（508077.SH）扩募价值深度分析

2025 年 11 月 27 日 华夏华润有巢 REIT (508077.SH) 扩募价值深度分析 相关研究 证券分析师 彭文玉 A0230517080001 nenawv@swsresearch.com 朱敏 A0230524050004 zhumin@swsresearch.com 任奕璇 A0230525050002 renyx2@swsresearch.com 联系人 朱敏 A0230524050004 zhumin@swsresearch.com 申万宏源研究微信服务 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 申购策略观点：有巢马桥项目地处上海闵行与松江交界，25 年末马桥 AI 试验区新企业 的入驻有望产生新增租赁需求, 但在市场租金普降的背景下以及区域内散租占主导, 可能 对项目租金产生扰动。我们预计有巢马桥项目的公允价值区间为 8.28~10.39 亿元，与 披露评估值相差-16.32%~5.05%。扩募前，华润有巢分红能力处于中游水平，但扩募 后预计 25 年中性 Cap Rate 达到 3.37%，仅次于城投宽庭与招蛇租赁；中性 IRR 预计 4.8%,较扩募前提升 0.26 个百分点。 ...