——公募REITs跟踪观察报告：经营分化扩大，估值回归理性

债券研究 【债券深度报告】 经营分化扩大，估值回归理性 ——公募 REITs 跟踪观察报告 （2）扩募方面：下半年共 2 只公募 REITs 扩募经证监会及上交所注册生效， 分别为东久新经济 REIT、京能光伏 REIT。 （3）二级市场：2025 年下半年公募 REITs 二级市场价格有所承压。截至 2025 年 12 月 24 日，中证 REITs 全收益指数累计涨跌幅为-11.48%，较年中出现反 转，中证 REITs 全收益指数 2025 年全年回报率已降为-1.51%，年内涨幅全部 回吐。主要原因系资金流向权益资产压制 REITs 整体表现、经营基本面未见明 显修复、前期 REITs 供不应求导致市场过热，推高二级价格导致估值偏离，现 或逐步向资产估值回归。市场活跃度方面，三季度、四季度 REITs 成交额总量 分别为 389.59、267.31 亿元，月均换手率分别为 16.45%、9.97%，成交额与流 动性整体下降。年底三只 REITs 又将迎来大规模解禁，流通比例从 20%左右 提升到 60%以上，或将带来流动性的提升，但在市场整体下跌趋势中也可能伴 随短期价格的考验。 ❖ 风险提示：数据统 ...