固收+系列报告之九：公募 REITs2026 年投资展望：攻守之道与价值掘金

证券研究报告 | 2025年12月29日 2025年12月30日 固收+系列报告之九 公募 REITs2026 年投资展望：攻守之道与价值掘金 市场复盘：自首批公募 REITs 2021 年上市以来，我国公募 REITs 一级认购 倍数呈现显著波动走势，整体波动由产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型 收益预期共同驱动。二级市场收益表现介于沪深 300 与中证全债之间，与中 证转债的股债混合属性形成互补，不同年份收益位次因底层资产、利率、政 策及市场环境差异而显著分化。从长期特征看，REITs 波动率低于沪深 300 和中证转债，高于中证全债，且与其他资产收益相关度低，兼具债性稳定与 股性弹性，适合平衡组合波动。 机构配置：当前公募 REITs 流通盘的持有主体高度集中，机构投资者主导， 券商自营是绝对主力，占比达 51.3%；其次是保险资金（19.9%）和产业资本 （13.6%），以上三类机构投资者合计占比超 84%；私募基金（5.5%）、信托 （3.6%）、其他资管（3.7%）等占比相对较低，个人投资者、公募基金、券 商资管、银行理财的持有比例均不足 1%。不同类型公募 REITs 的流通盘持有 人结构呈现显 ...