公募REITs系列：商业不动产+基础设施，共塑REITs新格局

债券 2026 年 01 月 16 日 公募 REITs 系列 商业不动产+基础设施，共塑 REITs 新格局 证券分析师 平安观点 债 券 报 告 债 券 动 态 跟 踪 报 告 证 券 研 究 报 告 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@ pingan.com.cn 陈蔚宁 投资咨询资格编号 S1060524070001 chenweining369@ pingan.com.cn 2025 年 12 月 31 日，证监会、交易所推出一系列公募 REITs 管理办法（以下 简称"新规"），为 REITs 市场体系建设提供方向，并将商业不动产纳入监管体 系。自此，我国 REITs 市场进入"商业不动产+基础设施"并行发展的新阶段。 市场框架方面，供给端扩容扩围、提高审批效率，需求端推动中长期资金入市。 供给端，一是将商业不动产纳入公募 REITs 体系，形成 "商业不动产 + 基础 设施" 并行发展格局。二是放宽扩募限制，将再次购入资产的时间间隔从 12 个月缩至 6 个月，取消运营业绩限制性要求，市场有望通过扩募、合并等方式 出现一批"大而优"的龙头 REITs 产品。三 ...