收租资产系列报告之十二：首批商业不动产REITs资产评估总览

证券研究报告 首批商业不动产REITs资产评估总览 ——收租资产系列报告之十二 行业深度报告 地产行业 强于大市（维持） 证券分析师 杨 侃 投资咨询资格编号：S1060514080002 王懂扬 投资咨询资格编号：S1060522070003 2026年3月12日 请务必阅读正文后免责条款 投资要点 1 首批商业不动产REITs涉及资产、发行主体多元：截至2026年2月已有13单商业不动产REITs申报上交所，1单商业不动产REITs申报深交所，拟募资规 模超400亿元；资产涉及写字楼、购物中心、奥莱、酒店、商业综合体等业态，不乏资产混装；原始权益人涵盖央国企、民企、外企，上海地产、凯 德、唯品会、首农此前已有基础设施REITs平台；商业综合体、办公类资产集中在一线城市，购物中心、奥莱多在二三线城市，酒店资产为跨区域分 布。分派率上，写字楼分派率为各类资产最低，酒店类资产居中，购物中心、奥莱、商业综合体分派率较高；多数原始权益人战配比例仅按最低要 求不低于20%，或更倾向资产阶段性变现或表内减负。 估值对标已上市可比项目，整体乐观：从预测现金流增长率看，写字楼预测相对保守，多数商业零售资产在3.3%-3.9 ...