——美国债务风险系列之二：美国商业地产，压力来自哪里？

宏 观 研 究 华福证券 2026 年 03 月 18 日 美国商业地产，压力来自哪里？ ——美国债务风险系列之二 投资要点： 美国商业地产基本面如何？ 近十年来，商业地产价格跑输通胀。横向对比来看，2016 年至今，美 国住宅价格累计上涨 86%，同期美国通胀上涨 36%，而商业地产价格仅上 涨 24%，是三类指标中表现最弱的资产类别，跑输通胀 12 个百分点。结 构上工业板块领涨，写字楼持续承压。 商业地产债务风险几何？ 2026-2027 年再融资压力加大，违约率呈普遍上升趋势，但整体水平 尚可控，注意 CMBS 债务中的结构风险。 证 据美国抵押贷款银行协会（MBA）测算，2025-2026 年，美国商业地 产新发放贷款规模分别达到 6372 亿美元和 7845 亿美元，美国商业地产或 将迎来一轮显著的到期债务高峰。 券 研 究 银行持有商业地产债务占比最大，违约率逐步上升，绝对水平不高。 但小银行占商业地产贷款的 70%，且信贷业务更单一，现金流更差，抗风 险能力弱。其中收益性抵押贷款（占贷款总额 37%）受办公楼空置率上升 影响，现金流承压，若持续恶化恐冲击中小银行体系。 报 告 抵押贷款占寿险资 ...