房地产行业专题报告：解构和重塑地产股的PB

证券研究报告 解构和重塑地产股的PB —— 行业专题报告 行业评级：看好 2026年3月23日 分析师 杨凡 邮箱 yangfan02@stock.com.cn 电话 13916395118 证书编号 S1230521120001 报告核心内容摘要 1. 行业估值演进：从PE到PB，折射周期之变 Ø 房地产作为周期之母，其估值逻辑随行业发展阶段更迭而演变。本报告将地产股估值划分为三个阶段：2010年以前为成长股逻辑，市场以PE为主导，关注高增长；2011- 2020年为政策约束期，盈利弹性受抑，但PE仍是核心，市场开始关注销售前瞻指标；2021年至今，行业进入存量博弈与供给侧出清阶段，市场焦点转向资产安全边际，PB 估值取代PE成为主导工具。 2. PB估值解构：小于1倍的深层逻辑与内部分化 3. PB估值突破：去化率是核心变量，关注结构性机会 4. 投资策略与风险提示 Ø 维持2026年度策略"深度挖掘α个股"的判断，投资排序为：商管 > 物业 > 产业园 > 中介 = 开发商龙头 > 转型标的。商管凭借高ROE和稳健现金流，在当前地产周期底 部的稳定性和估值修复空间均更为可观；转型股通过改变主营业务重塑r ...