中金 • REITs | 租赁住房REITs投资的当下与远方

中金研究 租赁住房REITs持续受到市场关注，本报告就市场关切问题做简单梳理。 点击小程序查看报告原文 Abstract 摘要 如何看待后续市场供需格局？ 我们认为短期租赁住房市场将维持"需求韧性较强、阶段性供给压力犹存"的特征： 1）需求端： 我们统计近5年来除北京、 上海外，多数一二线城市保持人口净流入状态；参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市（城市群）仍具备较强人口吸引力，我们认为未来我 国核心城市（城市群）人口仍具备增长动能；此外，青年人晚婚晚育及较高的购房压力带来租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。 2）供给端： "十 四五"期间我国保租房加速供给，截至2024年末全国累计建设筹集727万套保租房，完成"十四五"规划目标的84%。2025年作为"十四五"收官之年，我们预 计保租房供给仍具规模，短期租赁住房市场供给压力犹存，部分供给投放节奏相对集中的市场该现象将更为明显。但保租房及公租房通常具备租金折扣 高，套均租金低等优势，我们预计其表现将优于整体租赁住房市场平均水平。 如何评估租赁住房的运营能力？ 我们认为评估租赁住房运营能力可以从资产质素、运营效率和财务指标三个维度，其中资产质素主要 ...