【招银研究|行业深度】经营性不动产之零售物业——全景透视与评价模型，解码优质现金流资产

■ 零售物业 是为消费者提供一站式消费体验的线下场所。本文主要关注包括购物中心、百货等集中经营、规 模较大的零售物业。选择其作为经营性不动产系列的首篇，主要基于两方面考量：其一，作为能够产生持续、 可观现金流的不动产，在房地产存量时期，受到银行、保险等金融机构的青睐；其二，受益于消费的刚性需求 与政策红利，零售物业在收益水平和运营稳定性方面，相较其他类型的经营性不动产更优。 ■ 零售物业进入存量深耕阶段。 2020年以来，随着城镇化步伐放缓及房地产行业下行压力加大，零售物业新 增供给大幅减少。目前超过半数的零售物业已步入成熟期（运营时间大于5年），存量市场特征日益凸显。 从 经营情况来看，零售物业租金水平处于持续回落的趋势中，但空置率相对可控。 在存量博弈加剧的背景下， 多数运营商通过调整租金的方式维持出租率，实现空置率的相对可控。展望未来，由于存量竞争压力不减，预 计短期内企业为维持经营稳定性，将继续倾向于采取"以价换量"策略，租金仍有下行压力。 ■ 区位、运营管理人以及产品决定了零售物业的基本经营表现。 其一， 区位禀赋是零售物业经营的基础与关 键。一方面，零售物业所在城市能级将显著影响其未来成长性，我国 ...