国泰海通｜固收：强者恒强，关注业绩筑底走向——公募REITs四季度报点评

报告来源 报告导读： 从四季度报底层数据来看，强势板块仍保持稳健经营，可关注弱势项目的筑底 情况。 从四季度财务数据反映的运营情况来看，优势板块业务表现依然稳固，值得留意的是相对薄弱板块的企稳信号。 保障房板块各项经营指标持续小幅向好，少 数市场化项目出现阶段性波动；消费类板块增长较为显著，龙头项目通过改造升级提升了实际可租赁面积，并维持较高出租率，实现了租金与出租面积同步增 长，但也有部分项目受改造进度影响收入指标短期有所回落；产业园区板块继续保持分化态势，厂房类项目整体运行平稳，部分研发办公类项目经营下滑的速 度有所减缓，正从 " 量价双降 " 转向 " 以价换量 " ，且年末租金回收情况有所改善，不过仍有部分项目面临持续的经营压力；物流仓储板块整体亦存在一定 挑战，以价换量现象较为常见，但波动幅度有限，整体处于可控范围；市政环保领域中，中航首钢绿能项目表现亮眼，济南能源的供热面积也实现小幅增长； 高速公路与能源板块依旧呈现较大波动，需注意区分其短期扰动因素与长期趋势影响。 二级市场方面， 2026 年以来 REITs 市场实现"二连跳"。 实际上，如果结合 2025 年 12 月下旬来看的话实现"三连跳 ...