深度专题 | 地产“落”，消费“升”（申万宏观·赵伟团队）

房地产行业景气变化，对经济的影响大致可归结为三种效应："收入效应"、"财富效应"与"挤出效应"。 "收入效应"体现为房地产关联数十个行业，行业景气影响总需求、就业，进而影响居民收入和消费。"财 富效应"，是指房价上涨带来有房者财富增值，拉动居民消费倾向。"挤出效应"，是指房价上涨压制购房 者或潜在购房者的消费倾向。不同发展阶段，三种效应的影响程度是不同的。 "后地产时代"的前5年，"收入效应"占主导，拖累居民消费走低。 房地产进入集中调整阶段，首先会对 总需求、就业产生冲击，进而影响收入和消费；经验显示，主要经济体的房地产周期见顶后，居民可支 配收入增速与住宅投资占GDP比重下行趋势基本趋同，大致会经历10年左右的下行期，平均增速由 8%~10%回落至3%~4%。我国房地产周期见顶于2020年，与海外规律基本一致。 "后地产时代"第5-10年，"挤出效应"明显弱化，消费倾向改善带动消费先于收入出现趋势改善。 房价见 顶后，"攒钱买房"对消费的"挤出效应"明显缓和，作为潜在购房者，25-40岁的潜在购房者消费能力被解 放，他们恰巧是社会消费主力；国际经验显示，"后地产时代"第5年前后开始，消费倾向由"持续下降" ...