中海物业(02669.HK)：经营小幅承压 外拓具备韧性

料下半年经营趋势平稳中或略有改善。上半年公司经营面临一定压力，展望下半年我们预计或略有改 善：一方面经历过去一年半的集中退盘，公司低效项目规模恢复至合理水平，后续退盘压力边际减弱； 另一方面，住户增值服务端，公司加大在资产运营服务以及部分居家生活服务的推进力度和业务覆盖范 围，预计对下半年的业务进展有一定支撑。 外拓大体平稳，在管项目持续换仓保持良性发展。2025 年上半年公司外拓年合约额约9.8 亿元（其中城 市运营占比超过60%），与去年同期大体持平；其中千万元级项目的年化合约额均值提升17%，外拓质 量保持平稳提升态势。上半年末在管面积较2024 年末净增加500 万平米，主要原因系上半年退盘2,680 万平米，对应包干制下的基础物业毛利率小幅提升0.1 个百分点至13.6%。 增值服务整体承压，细分资产运营及工程服务仍有韧性。2025 年上半年公司住户及非住户增值服务收 入体量均出现不同程度下行，主要系整体环境影响。住户增值服务方面，上半年收入同比下降12%至 6.1 亿元，其中房屋租售等社区资产运营服务收入同比实现增长6%，居家生活服务及商业运营收入同比 则下降26%；非住户增值服务端，与地产行业较 ...