新城发展(1030.HK)公司首次覆盖：不止于开发 从平衡到引领

机构：国泰海通证券 研究员：涂力磊/谢皓宇/曾佳敏 本报告导读： 公司开发业务拖累逐步减轻，商业运营α 价值凸显，未来业务增长空间和方向清晰明确。看好 REITs政 策打开背景下，企业价值持续重估。 商业赛道能力突出，运营α 属性明显。公司于2008 年涉足商业地产，属于业内较早布局商业地产的企 业，为公司奠定"地产+商业"双轮驱动战略雏形。我们认为公司在商业赛道的竞争优势和α 属性主要体 现在：1）先发优势明显，竞争格局逐步优化；2）商业运营能力突出，经营效益行业前列；3）城市消 费潜力逐步释放，下沉市场换发新机。未来看，我们判断公司商业赛道长期增长逻辑主要在于通过头部 集中、存量改造、数字化运营以及证券化通道，持续扩大市场份额并用更低Cap Rate 进行资本化。 开发业务拖累逐步减轻，利润率底部确认。近年来，公司主动调整战略目标，由规模扩张转向加速去化 和保障竣工交付，合同销售金额在2019 年达到峰值后进入下行通道。公司自2024 年8 月起回收销售折 扣，2025 年上半年较2024 年提升240 元/平至10072 元/平，阶段性完成价格底部确认。我们判断随着高 折扣项目结转比例下降，后续毛利率具 ...