证券研究报告 固收 2025公募REITs一级发行的八个特征 华泰研究 张继强 研究员 2025 年 8 月 26 日│中国内地 专题研究 核心观点 25 年 6 月底以来，REITs 市场受前期累积涨幅偏高、股市上涨分流资金、 债券收益率上行、基本面承压、年中兑现收益等因素影响，REITs 回调，二 级市场热度有所降温，但一级市场情绪仍火热，呈现出八个特征：供给放缓、 资产丰富、认购比例低、上市涨幅高、战配难获取、网下无限售、监管估值 压降幅度收窄、询价区间上限打开。往后看，一级项目仍具备相对性价比， 认购比例预计维持低位，上市后涨幅或下降，打新收益可能呈现收敛趋势， 打新策略更应关注基本面，新资产可能存在一定溢价。 一级项目具备稀缺性，供不应求，认购比例低，上市后涨幅可观 一级发行速度有所放缓，资产类型日趋丰富，REITs 具备稀缺性，认购比例 较低，由于一二级之间存在明显的价差，上市后涨幅可观，多只首日即涨停， 进一步降低了认购比例。一级发行价格方面，交易所反馈回复稿估值压降幅 度收窄，询价区间上下限范围打开，认购价接近区间上限，预计后续上市涨 幅将收窄。综合来看，认购比例预计维持低位，上市后涨幅或将有 ...