点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 1、 二级市场 2025年7月7日-2025年7月11日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体回调：加权 REITs指数收于142.35，本周回报率为-1.26%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为： 可转债>A股>原油>黄金>美股>纯债>REITs。 从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格走势均呈现下行趋势，其中，特许经 营权类REITs的跌幅较小。 从底层资产类型来看，本周能源类REITs跌幅最小。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类、 生态环保类和仓储物流类。 从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有8只REITs上涨，有60只REIT ...

公募REITs策略专题 从Beta到Alpha的配置体系构建 2025/7/12 策略：从Beta到Alpha的配置体系构建 3 2 回顾：聚焦2024年以来一二级市场变化 解析：年度评估、投资者结构、分红梳理 01 回顾： 聚焦2024年以来一二级市场变化 4 5 数据来源：Wind，上交所、深交所，国金证券研究所；统计截至2025/6/30 数据来源：Wind，国金证券研究所；统计截至2025/6/30 6 数据来源：Wind，国金证券研究所；统计截至2025/6/30 7 数据来源：Wind，国金证券研究所；注：2025年内上市REITs采用上市首日作为统计区间起始日，统计截至2025/6/30 10 02 解析： 年度评估、投资者结构、分红梳理 8 数据来源：Wind，国金证券研究所；统计截至2025/6/30 数据来源：Wind，国金证券研究所；注：2024年内上市REITs采用上市首日作为统计区间起始日 9 11 | 12 | | --- | 数据来源： Wind，REITs年报，国金证券研究所 | 13 | | --- | 数据来源： Wind ，REITs年报，国金证券研究所 | 14 | | ...

具体来看，根据保险业协会和相关保险公司官网公告，今年上半年，平安人寿先后向北京丽泽金融商务 区不动产项目和商业金融项目出资0.03亿元、0.29 亿元；中国人寿先后三次向英国伦敦金融城 Aldgate Tower 、英国伦敦金丝雀商务区写字楼项目出资合计4.6亿英镑（约合人民币45.34亿元）；太平洋人寿 先后四次向上海市黄浦区淮海中路街道多地块合计出资3.47亿元；建信人寿先后三次向上海绿地外滩中 心T4 幢办公楼项目合计出资693.02万元。 值得一提的是，上述出资均为对此前已签署不动产项目的新增投资。 此外，今年上半年，大家保险集团有限公司、中邮人寿保险股份有限公司（以下简称"中邮保险"）、新 华人寿保险股份有限公司、阳光人寿保险股份有限公司等众多险资机构也均在不动产领域有布局动作。 登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 中经记者 樊红敏 北京报道 险资在不动产领域的布局还在加码。 《中国经营报》记者根据中国保险行业协会（以下简称"保险业协会"）及保险公司官网披露的相关公告 统计，截至6月底，年内中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称"平安人寿"）、中国人寿保险股份 有限公司（以下简称"中国 ...

2025年，中国外贸信托凭借在债券交易、ESG实践及综合竞争力领域的卓越表现，连续斩获三项行业重 磅荣誉，以实力诠释信托行业标杆企业的责任与担当。 创新公益模式 乡村振兴实践获国际认可 以专业为帆 擘画高质量发展蓝图 在社会责任领域，中国外贸信托首度参评即摘得"金蜜蜂ESG竞争力·乡村振兴奖"，成为唯一获奖信托 机构。公司创新"慈善信托+基金会"双平台模式，累计设立慈善信托55单，备案数量居北京首位。2024 年，"中国中化乡村振兴慈善信托"覆盖教育、医疗等29个帮扶项目；2025年追加资金5610万元，累计受 托规模突破1.5亿元。通过与股东产业协同，公司打造出"圆梦行动""星火计划"等品牌公益项目，构建 跨地域乡村振兴网络，实现社会价值与乡村发展的长效共振。 面向未来，中国外贸信托表示，将始终以服务国家战略为己任，深化信托制度优势，在债券交易、ESG 实践、财富管理等领域持续创新，为实体经济注入金融活水，为乡村振兴凝聚公益力量，在信托行业转 型浪潮中勇立潮头，书写高质量发展的新篇章。 深耕债券市场 交易能力持续领跑 五年蝉联金誉奖 综合实力再获权威认证 在证券信托领域，中国外贸信托连续三年入选深交所、上交 ...

Core Viewpoint - The article discusses the implications of public REITs (Real Estate Investment Trusts) expansion for investors, highlighting the differences between initial offerings and expansions, and emphasizing the importance of asset quality in determining returns [1][5]. Summary by Sections Public REITs Overview - Public REITs are defined as investment funds that convert real estate assets with stable cash flows into tradable financial products, allowing individual investors to own a fraction of properties like buildings or factories [1]. Impact of Expansion on Returns - Cash flow dividends are the primary source of returns from REITs, but price fluctuations in the secondary market can also lead to capital gains or losses. The impact of REITs expansion on investor returns depends on both cash flow dividends and market price movements [2]. - Expansion transforms existing REITs by introducing new assets and funds, allowing both original and new holders to share in the benefits. If new assets yield lower returns than existing ones, average dividends may decrease, diluting original holders' returns. Conversely, if new assets perform well, overall dividend capacity can increase [2][3]. Effects of New Share Issuance - The issuance of new shares during expansion can dilute existing holders' shares. If the expansion pricing is set below the market price, it may temporarily reduce the market value for original holders. However, high-quality new assets can enhance overall valuation in the long term [3]. Choosing Between Initial and Expanded REITs - For new investors, initial REIT offerings often provide "new share" benefits, with many existing funds seeing subscription multiples exceeding 100 times. Initial offerings typically have stricter asset quality controls, making them suitable for conservative investors [4]. - Experienced investors may prefer expanded REITs, as they can assess the performance of initial offerings and take advantage of favorable pricing compared to market rates. Expanded products are better suited for those who can analyze asset quality and cash flow [4]. Conclusion on Investment Strategy - The impact of public REITs expansion on dividend returns is uncertain and largely depends on the quality of new assets. New investors are advised to consider initial offerings for their transparency and regulatory oversight, while experienced investors can make informed decisions based on detailed analyses of expansions [5][6].

分析师：蔡梦苑 登记编号：S0890521120001 分析师：周佳卉 登记编号：S0890525040001 投资要点 监管和行业动态： 1、中国证券报记者6月30日获悉，国家外汇管理局日前已向部分符合条件的 合格境内机构投资者（QDII）发放投资额度合计30.8亿美元。2、普益标准数据显示，截至6月 末，银行理财市场存续规模31.22万亿元，较年初增加5.22%。在季末回表压力与估值整改"半年 考"的双重考验下，当前净值型理财存续规模坚守31万亿关口，较5月规模变化不大。 同业创新动态： 招银理财创新费率模式，推出浮动管理费理财产品。工银理财参与IFBH港股 IPO基石投资，继三花智控后再下一城。交银理财首款慈善理财产品成功实现捐赠。建信理财成 功战略投资今年首单购物中心公募REITs 。 收益率表现： 上 周 （ 2025/6/30-2025/7/6 ， 下 同 ） 现 金 管 理 类 产 品 近 7 日 年 化 收 益 率 录 得 1.48%，环比上行5BP；同期货币型基金近7日年化收益率报1.27%，环比下行5BP。现金管理类 产品与货币基金的收益差环比上行10BP。上周各期限纯固收和固收+产品年化 ...

2025 年 07 月 07 日 资产配置报告 相关报告 | 研究所： | | | | --- | --- | --- | | 证券分析师： | | 林加力 S0350524100005 | | | | linjl01@ghzq.com.cn | | 联系人 | ： | 许潇琦 S0350125030006 | | | | xuxq01@ghzq.com.cn | [Table_Title] 深交所非定向扩募业务功能落地 ——公募 REITs 周报 最近一年走势 投资要点： 《2025 年中期大类资产配置报告：红利资产从共 识到分化的再审视*林加力》——2025-07-06 《公募 REITs 周报：一级市场项目进展顺利，二级 市场收益承压*林加力》——2025-07-02 《公募 REITs 周报：REITs 迎里程碑事件，首批数 据中心项目获批*林加力》——2025-06-23 《资产配置报告：2025 陆家嘴论坛点评——金融 开放与改革并举*林加力》——2025-06-21 《公募 REITs 周报：REITs 指数延续涨势，产权类 本周走强*林加力》——2025-06-16 国海证券研究所 请务必阅读 ...

| 五、宏观信息 | 国务院总理李强在里约热内卢出席金砖国家领导人第十七次会晤第一阶段会议，就"和平与安全、全球治理改革"议题发表讲话。李强强调，今年中方将建立 | | | | --- | --- | --- | --- | | 中国-金砖国家新质生产力研究中心，还将设立金砖国家新工业"金鹭"卓越奖学金，帮助金砖国家培养工业、通信等领域人才。要包容并蓄，促进文明交流 | 互鉴。做文明和合共生的倡导者，努力实现不同文明交相辉映、互促共进。 | | | | 沪深北交易所《程序化交易管理实施细则》7月7日起实施。《实施细则》明确高频交易标准，即单账户每秒申报、撤单笔数合计最高达到300笔以上，或者单 | 账户全日申报、撤单笔数合计最高达到20000笔以上。同时，《实施细则》对高频交易作出差异化监管安排，包括额外报告要求、从严管理异常交易行为、实 | 行差异化收费标准等。 | | | 美国财长贝森特称，贸易谈判的最后阶段出现僵局，未来72小时在贸易谈判方面将会非常繁忙；未来几天可能会有几项重大公告；100个较小的国家将获得固 | 宏观信息 | 定的关税税率，许多国家甚至从未联系过"我们"；贸易谈判的重点是占美国贸易赤 ...

截至6月30日，已上市的68只公募REITs总市值突破2000亿元大关。 数据显示，截至7月4日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只公募REITs中，57只今年以来取得正收 益。其中，嘉实物美消费REIT涨幅最高，今年以来涨幅达51.84%，华安百联消费REIT、华夏首创奥莱 REIT、华夏大悦城（000031）商业REIT紧随其后，涨幅均超48%。 □本报记者 张凌之 截至今年上半年末，公募REITs总市值突破2000亿元。从今年初至7月4日，多数公募REITs产品获得正 收益，区间涨幅最高的嘉实物美消费REIT涨超50%。 行业头部效应逐渐凸显。截至上半年末，69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人，但头部三 家基金公司管理了近40%的公募REITs规模。不过，今年以来，南方基金、汇添富基金、中银基金、创 金合信基金等机构纷纷入局，成为公募REITs市场新的参与者。 业内人士表示，目前我国公募REITs行业还处于初级发展阶段，各类机构都有机会参与其中。不过，后 来者或需放弃"大而全"的想法，转而追求"小而美、专而精"的特色优势。 头部效应凸显 整体看，公募REITs市场头部效应显著。截至 ...

生态环保、消费、交通类 REITs 领涨。截至 2025 年 7 月 4 日，从不同项目 属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、 +1.1%。从不同项目类型 REITs 来看，各类 REITs 涨跌分化，其中平均涨幅 最大的三个项目类型分别为生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类 （+1.3%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只 REITs 分别为中金 中国绿发商业 REIT（+6.50%）、易方达华威市场 REIT（+5.25%）、华夏南 京交通高速公路 REIT（+3.91%）。 生态环保类 REITs 交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态类本周交易 最活跃，消费类成交额占比最高。前者区间日均换手率为 2.2%，成交额占 REITs 总成交额 6.1%。后者区间日均换手率为 1.3%，成交额占 REITs 总成交 额 21.6%。从本周不同 REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别 为中金中国绿发商业 REIT（5627 万元）、中航首钢绿能 REIT(3634 万元）、 中金亦庄产业园 REIT(1990 万元）。 核心观 ...