摘要 香港楼市现状与启示：双轨并行缓解住房压力，存量转型 助力优质经营 20250709 香港房地产市场受恒生指数回升、人才和资金流入等因素推动，呈现止 跌回稳态势，但 2024 年仍表现为量增价跌，二手房交易占比高达八成， 反映市场成熟度较高。 香港房企普遍采用租售混合模式，租赁业务收入占比高，财务特点为低 杠杆、低周转、高利润，运营稳健，与内地房企主要依赖物业开发的模 式形成鲜明对比。 香港楼市存在双轨制，住宅用地仅占 7%，导致供应有限，高房价和高 租金与人均居住面积小（16 平方米）及自有率低（50.4%）密切相关。 美国降息预期对香港楼市产生积极影响，按揭利率有望进一步下调，刺 激自住型购房需求，但投资者需权衡存款与房地产投资收益。 香港住房体系中市场轨占比 56%，保障轨（配售和配租型房屋）占比较 高，但配租型房屋轮候时间仍长达 5.3 年，住房问题依然突出。 港资房企凭借商业运营能力、资金实力和品牌优势，在内地商业地产市 场表现突出，尤其在高端商业项目和奢侈品招商方面具有显著优势，租 金收入可观。 香港 REITs 市场发展成熟，以本地物业为底层资产，并可进行海外投资， 单体规模较大，领展作为最 ...

2 Transaction Overview Acquisition Presentation July 12, 2024 Forward Looking Statements This press release includes "forward-looking statements" within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended, and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended, including our expectations regarding the anticipated accretion and future rent coverage. Forward-looking statements can be identified by the use of forward-looking terminology such as "expects," "believes," "estimates," " ...

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年6月30日，共有28只REITs处于待上市状态，其中16只为首发 REITs，另外12只为待扩募REITs。 2、二级市场表现 价格走势：2025年6月1日-2025年6月30日（以下简称"本月"），我国已上市公募REITs的二级市场价格先涨后 跌，但在本月仍获得一定正收益：加权REITs指数收于142.71，本月回报率为1.95%。与其他主流大类资产相 比，回报率由高至低排序分别为：原油>美股>可转债>A股>REITs>黄金>纯债。 从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs的二级市场价格于本月均呈现先涨后跌的趋势。其中， 产权类REITs本月涨幅更大。从底层资产类型来看，本 ...

REITs 2025 年 07 月 06 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -12% 0% 12% 24% 36% 2024-07 2024-11 2025-03 沪深300 相关研究报告 《六部门联合发文支持消费基础设 施发行 REITs，中海正式申报公募 REITs—行业周报》-2025.6.29 《全国首批数据中心 REITs 注册通 过，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.22 《华夏北京保障房REIT扩募发售完 成，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.15 嘉实京东仓储物流 REIT 扩募启动，环保 REITs 单 周表现优异 ——行业周报 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | | huyaowen@ky ...

证券研究报告 证券分析师：彭文玉 A0230517080001 朱敏 A0230524050004 任奕璇 A0230525050002 联系人: 任奕璇 A0230525050002 2025.07.01 摘要 www.swsresearch.com 2 ◼ 扩募业务新政出台，明确三类扩募方式。在首批公募REITs上市4周年之际，公募REITs总市值首次突破2000亿元。一 方面，供给端加速扩容，REITs市场规模和成熟度的提升，另一方面，在市场利率低位运行与资金配置需求共振之下， REITs稳定的分红收益和权益资产的属性，吸引投资者纷纷入场。政策方面，6月24日，央行、国家发改委、财政部 等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，提出支持消费基础设施发行REITs，预期更加多元 化的消费基础设施REITs有望入市；6月27日，上交所发布并实施REITs扩募的新政策，明确REITs三大扩募形式，对 限售、定价、除权及分红等细节作出安排，深交所REITs非定向扩募业务功能将于6月30日起正式启用，相关细则同 步公告，预期公募REITs扩募流程将进一步规范，可预期性提升，"首发+扩募"双轮驱动的 ...

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项 目。至此，国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公 路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型。 2024年以来，首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市；今年6月5日，公募REITs总市值站上 2000亿元台阶；6月18日，全国首批数据中心REITs获批，这一系列标志性事件反映出我国公募REITs市 场稳步提质扩容的发展态势。 "国内首单租赁住房REITs扩募项目上市，标志着公募REITs市场'首发+扩募'双轮驱动格局进一步形成， REITs常态化发行加速向前迈进。"有业内人士告诉《金融时报》记者，扩募不仅是资产规模的扩张，更 是对相关方项目整合、运营管理能力的考验。目前，国内REITs市场扩募项目仍然较少，期待未来持续 加快推动REITs项目扩募，更好发挥REITs市场再融资功能，在促进多层次REITs市场健康发展的同时， 进一步盘活存量资产、合理扩大有效投资，服务实体经济高质量发展。 一直以来，作为公募REITs产品的重 ...

上交所、深交所同步发布公募REITs扩募细则 公募REITs扩募业务迎来进一步规范。 6月27日，上交所和深交所分别发布了公募REITs扩募相关业务指引和通知。均对相关业务流程和细则作出明确指示。 第一财经据Wind统计，今年以来，全市场仅一单公募REITs完成扩募，2021年首批公募REITs上市至今，全市场累计完成扩募的产品共5只。 "目前公募REITs市场完成首发＋扩募双轮驱动的产品数量不多，因为扩募不仅是资产规模的扩张，更是对运营管理能力的考验。" 行业人士对记者分析 称，随着扩募机制持续优化，可引导上市REITs提高规范运作水平，提升项目运营质效和投资者回报，进而完善市场生态。 规范扩募业务细则 具体看来，上交所发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》（下称《新购入基础设施项目 指引》）明确，REITs扩募包括向特定对象发售、向原基础设施基金持有人配售份额和向不特定对象募集三种方式。 《新购入基础设施项目指引》还进一步规范了公募REITs扩募业务办理，明确向原持有人配售、公开扩募和定向扩募等发售方式各业务环节的具体办理流 程。 深交所也在6月2 ...

亲商暖企、安商助企、尊商重企，这是四川省成都市武侯区一以贯之发展民营经济的态度。作为重要组 成部分，武侯区簇锦街道紧扣"立园满园"目标，以创新服务、深化改革为抓手，推动招商引资提质增 效。截至2025年5月底，辖区落地市级重大产业化项目3个，新增企业800余家，共同为区域产业升级注 入强劲动力。 "没想到我们的难题在武侯区2个月就解决了。"乐车汽车超市负责人感叹道。这家由腾讯与腾易科技在 国内率先打造的汽车新零售平台，曾因工业用地属性、租金等问题受阻。今年3月落户武侯区，簇锦街 道主动作为，牵头联合5个部门修改7版材料，将签约开业周期从5个月压缩至2个月。开业后，街道协调 相关部门，协助办理招牌审批、申请开票额度调整，并宣传购车补贴政策。平台负责人直言："武侯区 服务是企业发展的'加速器'。" "绿色通道"提速企业注册 ·广告 "走访时得知东方雨虹建材科技有限公司计划布局西南总部，我们立刻行动。"簇锦街道投资促进办公室 负责人说道。面对营收超328亿元的行业龙头企业，街道在今年3月启动"绿色通道"，协调容缺受理、并 联审批，日夜跟进材料审核，提交资料当天就拿到了营业执照，助力东方雨虹建材科技有限公司成功登 记 ...

证券研究报告 固收专题报告 hyzqdatemark 2025 年 06 月 23 日 "数据中心 REIT"有何不同？ ——REITs 系列专题报告 投资要点： 证券分析师 廖志明 SAC：S1350524100002 liaozhiming@huayuanstock.com 运营模式：数据中心是典型的技术密集型资产，其运营模式高度依赖专业化的运维 能力和持续的技术迭代；另一方面，数据中心具有显著的高能耗属性，运营商需要 积极通过技术升级和绿色能源应用来降低 PUE（电能利用效率）以满足政策要求。 收益稳定性：数据中心资产的收益相较于传统产权类 REITs 资产或更加稳定，主要 是因为客户集中度高、租约长且客户粘性高、签约率和上架率高；签约率、上架率/ 计费率是数据中心资产的关键运营指标。 估值逻辑：对于数据中心 REIT 而言，虽然和传统产权类 REITs 一样采取收益法进 行估值，但由于资产属性之间的差异，数据中心资产在现金流结构和折现率等方面 和产业园区、保租房等不动产权也有较大差异。从现金流结构来看，传统产权类 REITs 可能更适合险资等长期配置型资金，数据中心 REITs 或更适合交易型资金以 ...

REITs 业 研 2025 年 06 月 22 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -14% -7% 0% 7% 14% 22% 29% 2024-06 2024-10 2025-02 沪深300 中证REITs全收益 相关研究报告 《华夏北京保障房REIT扩募发售完 成，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.15 《推动基础设施 REITs 提质扩容， 高速公路 REITs 表现持续优异—行 业周报》-2025.6.8 《中金中国绿发商业 REIT 正式获 批，保障房 REITs 表现持续优异— 行业周报》-2025.6.2 全国首批数据中心 REITs 注册通过，保障房 REITs 表现持续优异 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 全国首批数据中心 REITs 注册通过，，保障房 REITs 表现持续优异 2 ...