保利发展 20251202 摘要 保利发展面临老项目带来的经营压力，通过调整存量土地、换退地等方 式积极应对，而非依赖报表减值。公司过去几年已结转亏损项目超 400 亿元，实质性消化存量压力，并计划在年底重新评估所有项目，以确保 业绩稳定并逐步缓解历史包袱。 公司目前已售未结货值接近 3,000 亿元，整体毛利率约 13-14%。增量 资源未售货值不到 1,000 万平方米，均价约 3 万元/平方米；存量已开 工部分 2,100 万平方米，今年销售均价 1.1 万-1.5 万元/平方米；未开 工土地 2,700 万平方米，账面价值 800-900 亿元，计划通过调整换退 改善资源价值。 增量项目净利润率预计在 6%-8%之间，而存量项目受市场下行影响， 整体毛利率接近于零甚至亏损。公司预计存量项目未来仍面临一定压力， 但将通过增量项目带动存量，改善资源质量，加快调整存量带来的利润 压力。 2025 年前 10 个月拓展金额达 600 多亿元，投资主要集中在 38 个核心 城市，其中 10 个城市占七八成投资额。公司对广州市场持乐观态度， 认为其改善需求潜力巨大，并关注产品提质逻辑。 Q&A 保利发展资金安全， ...