点击小程序查看报告原文 Abstract 摘要 当前公募REITs定价模型具有一定局限性。 公募REITs发行定价普遍采用有期限折现现金流模型，其中核心假设主要体现在基本面、折现率、项目期限以 及期末残值。我们认为当前市场尚未完全定价管理人主动管理以及扩募长期价值，原因可能包括：1）初期资产准入门槛高（如发行主体资质、资产成熟 度等），限制了资产优化空间；2）在当前宏观环境下，投资者更偏好确定性，主动管理溢价未充分体现；3）单次扩募流程较长，尚未形成持续扩募的稳 我们尝试提出一种考虑续期及扩募的两阶段REITs定价模型。 1）在绝对定价框架下，土地使用期限临近时，续期可行性及成本对估值影响较为明显。参 考境内外实践，续期方式主要包括一次性补缴地价或地租模式，前者更具可操作性。我们引入"土地续期储备金"，将远期大额支出平滑计入年度运营现金 流。我们认为在可续期假设下，低续期成本、高坪效项目更受益。2）扩募价值核心在于管理人利用二级市场估值溢价进行低成本融资，收购分派率高于 当前REITs水平的资产，从而创造增量价值。3）最后，我们结合续期及扩募推导两阶段REITs定价模型。 中金研究 伴随中国公募REITs市场 ...