租金收益率的陷阱 租金收益率的陷阱：仅关注当期的表观租金收益率（当期租金/当期房价）， 未将租金的预期变化纳入分析框架，是当前租金收益率指标"不太好用"的 原因。 定价模型中的租金收益率：按照基本的折现定价模型 P0=A0/（r-g），房价 达到均衡的条件是，表观租金收益率与租金预期增长率之和，等于要求回报 率。可以看到，租金的预期增长率在其中至关重要，同样的要求收益率和租 金收益率，租金增长率是+2%还是-2%，将得到完全相反的结论。 证券研究报告 | 2026年03月18日 房地产行业专题 优于大市 纵向来看，租金预期对房价解释力更强：2023 年至今北京上海的房价，在租 金收益率改善、房贷利率下降的情况下，仍然出现了明显下跌。原因在于， 2023 年至 2025 年，上海平均租金吸引力为-7.68%（2018 年至 2022 年为 -0.91%），北京平均租金吸引力为-5.88%（2018 年至 2022 年为-2.43%）， 均相对于 2018 年至 2022 年有明显下降。 横向来看，租金预期对房价同样解释力更强：以北京、天津对比，可以看到 2018 年至2025 年，二者租金收益率的绝对水平和走势 ...