在"消费不振"的叙事声中，2025年上半年的中国资本市场却出现了一组耐人寻味的数据。依据RET睿意 德对截止2025年5月REITs的回顾，公募REITs整体上涨4.8%，显著跑赢沪深300和大多数债券指数，其 中以购物中心、零售物业为底层资产的消费类REITs表现尤为亮眼。与此同时，相关资产的平均出租率 与租金水平维持高位，资产运营方的租户续租率也未见明显滑坡。 这似乎构成了一个悖论：一边是大众消费疲软、品牌关店频发，一边却是消费类REITs收益稳定、市场 追捧；一边担忧"商场空心化"，一边却出现"现金流资产热"。这究竟是数据与现实的背离，还是我们 对"消费"与"商业地产"的理解方式，正面临一次底层重构？ 事实上，如果跳出"销售额"这一本位视角，重新回到"资产运营"的本质逻辑，答案或许并不复杂。在 REITs视角下，真正决定资产收益的，不是消费者有没有买单，而是这类资产是否具备持续产生现金流 的能力；而这种能力，很大程度上依赖于租赁结构、运营体系、地段稳定性、甚至资产的重塑潜力—— 这些，才是REITs估值体系中的核心变量。 这也意味着：我们可能低估了"消费REITs"背后的价值逻辑，也误解了"商业地产"的 ...