证券研究报告 房地产 国际镜鉴：中国商业不动产 REITs 前景 ——商业不动产 REITs 系列二 华泰研究 2026 年 1 月 12 日│中国内地 专题研究 C-REIT 正式进入"基础设施+商业不动产"的全品类发展时代，参照海外 REITs 的发展，我们认为商业不动产 REITs 潜在资产体量可观，充沛存量、 证券化高适配度、市场高认可度都有望成为加速发行的催化剂。我们认为这 对于商业地产相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动 性，进而有望进一步推动相关资产以及企业的价值重估，我们认为深度布局 商业地产以及商管服务的企业将充分受益。 海外 REITs：商业不动产数量约占一半，稳健资产存在估值溢价 参照美国和日本的商业不动产REITs，呈现两大共性：1.商业不动产为REITs 的核心底层资产。美国和日本商业不动产 REITs 数量占比分别为 43%/55% （25 年 11 月末，日本为单一业态 REITs 中占比）；2. 收入波动性影响风 险溢价，因此也造成估值差异。两国的酒店 REITs 股息率最高、办公楼最 低，原因在于酒店更易受经济波动影响。两大区别：1. 资产差异。美国得 益于 ...