证券研究报告 房地产 国际镜鉴：中国商业不动产 REITs 前景 ——商业不动产 REITs 系列二 华泰研究 2026 年 1 月 12 日│中国内地 专题研究 C-REIT 正式进入"基础设施+商业不动产"的全品类发展时代，参照海外 REITs 的发展，我们认为商业不动产 REITs 潜在资产体量可观，充沛存量、 证券化高适配度、市场高认可度都有望成为加速发行的催化剂。我们认为这 对于商业地产相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动 性，进而有望进一步推动相关资产以及企业的价值重估，我们认为深度布局 商业地产以及商管服务的企业将充分受益。 海外 REITs：商业不动产数量约占一半，稳健资产存在估值溢价 参照美国和日本的商业不动产REITs，呈现两大共性：1.商业不动产为REITs 的核心底层资产。美国和日本商业不动产 REITs 数量占比分别为 43%/55% （25 年 11 月末，日本为单一业态 REITs 中占比）；2. 收入波动性影响风 险溢价，因此也造成估值差异。两国的酒店 REITs 股息率最高、办公楼最 低，原因在于酒店更易受经济波动影响。两大区别：1. 资产差异。美国得 益于 ...

证券研究报告 2026.01.08 房地产 中国房企发展与转型——迈向资产管理 孙元祺 分析员 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080521050008 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 观点聚焦 投资建议 中国处在城镇化和金融市场发展的双拐点上，房企向资产管理业 务探索转型是必然方向，"十五五"或将是制度建设的关键期。 目前市场对于不动产企业从"传统开发—开发+持有—资产管 理"的形态路径已经有初步认识，中国的少数头部企业也已经开 始践行相关的模式转型，从战略取向上无疑是正确的。可能美中 不足的是，不动产资管业务在相当程度上仍需依靠政策端自上而 下梳理以打通一系列堵点难点，比如目前我们在自身证券化市场 建设、市场力量的培育、转型方向上的引导等角度仍有待进一步 发力。此外，有关企业在组织架构上、心智上、能力上也将面临 考验，总体上是一个由上到下的综合性过程。我们预计"十五 五"阶段或将为资产管理业务的建设做一个奠基，为长期发展提 供可持续基础。 未来对中国实体资管行业发展的讨论将是一个动态过程。我们认 为中国去 ...

近日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称《公告》），并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证 券业协会、中国基金业协会等配套业务规则同步发布。自此，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，符合条件的市场参与主体即可 直接向证监会及证券交易所申报项目。 "我们深切感受到，市场对商业不动产REITs的需求是巨大且迫切的。"财通资管总经理助理叶晓明表示，从市场反馈来看，许多持有优质商业资产的央 企、地方国企，甚至优质的民营商业运营公司都在摩拳擦掌筹备申报。他还提到，2026年国内REITs市场预计将呈现"存量盘活"与"高质量发展"并重的态 势，可重点关注抗周期的"核心消费资产"、政策强力支持的"新资产"，以及运营效率提升明显的"潜力资产"。 "财通资管投融联动业务条线已将商业不动产REITs作为重点工作来抓，力求覆盖从浙江省到全国、从国企到大型民营公司等多样实体经济主体，从更广范 围、更深层次参与到扩大有效投资的金融活动中。"叶晓明介绍道。 不求快但求稳，结构化扩容 过去国内公募REITs主要聚焦于交通、能源、市政等领域的基础设施，而购物中心、写字楼、酒店等商业 ...

我国不动产投资信托基金（REITs）市场进入"商业不动产与基础设施REITs并行发展"的新阶段。 2025年12月31日，中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称 《公告》），自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业 务规则同步发布。同日，中国证监会还发布了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发 展有关工作的通知》（以下简称《通知》）。 分析人士认为，一系列政策规则发布，不仅意味着我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动 产领域扩容，更意味着市场正式迈入"商业不动产与基础设施REITs并行发展"的新阶段。 我国REITs市场发展稳健 经过5年探索实践，我国REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比 重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。数据显示，截至2025年12月27日，已上市78只 REITs，融资金额2099亿元，总市值2199亿元。与此同时，REITs市场运行平稳有序，2024年以来，中 证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。 从全球成熟市场发 ...

在启动征求意见一个月后，2025年12月31日，中国证监会印发相关公告，商业不动产REITs试点稳 步启航；同日，沪深交易所修订发布了《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 （以下简称《不动产基金业务办法》），并完善了相关配套业务指引及指南。 据了解，沪深交易所前期已开展了规则修订、技术系统开发、项目培育等准备工作。"此次修订发 布，沪深交易所分别形成了'1+7+4''1+7+6' REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和4项、 6项业务指南，有效夯实商业不动产REITs制度基础，健全市场功能，保障商业不动产REITs试点平稳起 步。同时，有助于推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效。"业内人士表 示。 业内人士普遍认为，商业不动产REITs的适时推出，将更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产 发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。 同时，在多项指引修订、制定过程中，对审核、发售、扩募及新购入不动产重点领域业务规则进行 优化完善。首先是修订了《审核关注事项指引》，聚焦重大性、关键性，优化资产合规性、回收资金用 途、收益率要求， ...

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当天同步印发的还有《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以 下简称《通知》），其中提到"加快推进REITs市场体系建设"，并明确提出"推进市场扩容扩围"。 业内人士认为，推出商业不动产REITs试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，在稳定房地产市场 预期的同时适配居民的财富管理需要，契合当前宏观经济形势以及市场各方的需求。 "商业不动产REITs的全面落地，是对'十五五'规划建议中'盘活存量、做优增量'的实质性落实，将为 REITs市场注入新的活力与动能，推动行业健康可持续发展。"申万宏源债券首席分析师黄伟平注意到， 此次商业不动产REITs正式落地有诸多变化，比如在发行端支持银行保险业资产管理公司等金融机构参 与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围，在投资端，丰富覆盖REITs的指数体系。从审核 机构看，商业不动产REITs的审核机构仅为证监会、沪深交易所，且将确认受理至出具首次反馈意见从 30个工作日缩短至20个工作日。 根据《公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配 收益的封闭式公开募集证券投资基金。《公告 ...

商业不动产REITs新规落地，REITs市场开启新章 ——公募REITs一揽子政策点评 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 分析师：吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 2026年1月5日 证券研究报告 核心观点 2 国海富兰克林基金 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地，市场开启新章。25年12月31日，证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽 子政策文件，开启商业不动产REITs试点，并进一步完善了REITs市场的制度体系。 商业不动产REITs有望加速推进，建议投资者积极关注首批产品。相较于征求意见稿，证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 正式稿仅在产品定义方面略有增补，商业不动产REITs的产品界定仍较为宽泛，商业综合体、商业零售、办公及酒店等在列；证监会要求各单位 高度重视，精心组织，切实做好商业不动产REITs各项工作。沪深交易所积极落实，建立了全链条市场服务机制，加速推动优质商业不动产 REITs项目落地。双轨制审核落地有望提升审核效率，进一步加速REITs市场扩容。作为新品类，在严把审核质量的背景下，投资者可以积极 ...

Group 1 - The core viewpoint of the article is that Red Star Macalline is actively pursuing the issuance of commercial real estate REITs, which is strategically significant for companies holding quality commercial properties [1] - Red Star Macalline is collaborating with relevant intermediaries to select suitable commercial real estate projects to expedite the launch of the REITs project, with plans to disclose progress in compliance with regulations [1] - As of June 30, 2025, Red Star Macalline operates 76 self-owned malls, 235 managed malls, 7 strategic cooperation malls, and 23 franchised home improvement projects, totaling 369 home improvement stores/industrial streets across 189 cities, with a total operating area of 19.36 million square meters [1]

Investment Rating - The report maintains a "Buy" rating for several companies in the commercial real estate sector, including Longfor Group, China Overseas Development, Link REIT, and others [9][26]. Core Insights - The introduction of commercial real estate REITs (C-REITs) marks a significant shift in China's real estate development model, with policies aimed at enhancing liquidity and asset valuation [1][5]. - The new policies are expected to accelerate the scale of C-REITs, particularly in the commercial real estate sector, which is seen as having the most substantial growth potential [4][25]. - The report emphasizes the importance of expanding the asset base and optimizing regulatory mechanisms to attract more investment and enhance market efficiency [3][4]. Summary by Sections Investment Rating - The report recommends a "Buy" rating for Longfor Group, China Overseas Development, Link REIT, and several other companies, indicating strong growth potential in the commercial real estate sector [9][26]. Policy Background - The transformation of the REITs system is driven by three main factors: revitalizing existing assets, promoting pilot experiences, and enhancing the quality of REITs to meet market demands [2][11]. Policy Core - The core of the new policies focuses on expanding the asset base and increasing efficiency, which includes breaking the self-holding restrictions for original rights holders and enhancing market-driven pricing mechanisms [3][12]. Impact and Outlook - The report identifies three key factors that could drive the rapid scaling of REITs: increased motivation for original rights holders, a broader range of participating funds, and improved efficiency in the review and management processes [4][19]. - Commercial real estate is expected to become the focal point for expansion, with the potential for significant growth in this sector [24][25]. Investment Recommendations - The report suggests investing in companies with a strong presence in commercial real estate and management advantages, such as Longfor Group, China Overseas Development, and others [5][26].