证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2026 年 3 月 1 日 [Table_Title] 首批商业不动产 REITs 审核意见出炉 [Table_Title2] 公募 REITs 周速览（2026 年 2 月 24-27 日） [Table_Summary] 本周（2026 年 2 月 24-27 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,035.8 点，周度 环比下跌 1.08%，较 1 月末下跌 1.58%。春节前后一周日均换手率分别仅为 0.33%、0.35%，成交仍然较为冷清。截至 2 月 27 日，我国已上市交易的 79 只 REITs 总市值收于 2274 亿元，其中流通市值 1252 亿元。 ►一级市场：商业不动产 REITs 申报数量增至 14 只，速度较快 本周交易所新受理 2 只商业不动产 REITs。截至 2026 年 2 月末，商业不动 产 REITs 申报数量已达 14 只，拟募集规模超 417 亿元，已超过 2025全年基础设 施公募 REITs 的募集规模。 从 2026 年 1 月 29 日首批商业不动产 REITs 申报以来，在 1 个月左右的时间 内， ...

Group 1 - The total number of newly established funds in 2023 has reached 228, with a total issuance of over 210 billion units, marking a significant year-on-year increase [1] - The first batch of commercial real estate REITs has been accepted for review, with regulatory feedback focusing on asset quality, compliance, revenue stability, and governance mechanisms [2] - Huang Feng has been appointed as the new Chief Information Officer of Guolian An Fund as of February 25 [3] Group 2 - A fund managed by Li Xiaoxing has appointed a new fund manager, Sun Haotian, who has 7.5 years of experience in the securities industry [4] - The ETF market showed mixed performance, with the Shanghai Composite Index rising by 0.39% and the ChiNext Index falling by 1.04%, while sectors like rare metals and coal saw significant gains [5] - Rare earths are highlighted as a strategic resource with a notable supply-demand mismatch, driven by increased demand for neodymium-iron-boron, leading to rising prices for neodymium oxide [8] Group 3 - The Tianhong Zhongzheng Quality Leading 50 Index fund is set to launch, managed by Sha Chuan, with a performance benchmark linked to the index and a portion to bank deposits [9] - The Huashan Innovation Momentum Mixed Fund, managed by Sang Xiangyu, has a performance benchmark that combines multiple indices [10]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 "盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率。商业不动产REITs不再是单纯的融资工具范畴，已然成为 优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利 器。"国家金融与发展实验室特聘高级研究员庞溟表示。 资本市场的建设历来坚持市场化、法治化的原则。创新既要敢闯敢试，又要严守合规底线，始终锚定市 场化、法治化方向，实现规范与活力相统一。商业不动产REITs也是如此，在合规框架下，充分发挥市 场在资产筛选、定价与资源配置中的核心作用，构建既包容创新又规范有序的发展生态，聚焦重大性、 建设性问题，以市场机制实现优质资产的识别与价值发现。 商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期较长，合规手续涉及范围广、办理程序复杂，单项 目往往涉及数十项合规手续办理。受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为 普遍，项目推进过程中，不仅需要把握参与主体和底层资产合规的问题，也要把握产品发行交易和底层 资产运作治理合规问题，还要把握产品全环节信息披露以及资金与分配等合规问题。 记者从监管部门了解到，在商业不动产REITs ...

◎记者 何昕怡 2026年春节前，首批商业不动产REITs项目提交申报并获证监会及交易所受理，标志着我国REITs市场 资产类型正式拓展至商业不动产领域。节后第一周，上海地产、锦江、唯品会等3单项目的反馈意见即 挂网披露。 从首批项目来看，底层资产质地优良，具备较好的代表性。审核问询则从资产质量、合规性、收益稳定 性及治理机制等方面进一步把关，护航相关项目平稳落地。 有REITs市场研究专家表示，首批反馈问询既是对项目质量的审慎把关，又彰显"严而有度、严而有方、 严而有效"的精准施策理念，体现了监管部门在增强制度包容性适应性方面的积极探索，为商业不动产 REITs市场注入可持续动能，助力实体经济高质量发展。 问询直指合规底线 在首批反馈问询中，监管部门对影响资产持续有效运营、转让合法有效性等重大合规问题予以重点关 注。 其中，反馈意见明确，关键合规手续不能缺失。在一单项目中，存在消防验收等关键手续未取得的情 形，涉及资产合法存续、有效转让等问题。监管部门在反馈意见中对合规手续的齐备性进行了问询，并 要求补办或取得主管部门出具的合规意见。 转让限制同样需要解除。上海证券报记者关注到，首批项目中存在个别资产土地出 ...

2026年春节前，首批商业不动产REITs项目提交申报并获证监会及交易所受理，标志着我国REITs市场 资产类型正式拓展至商业不动产领域。节后第一周，上海地产、锦江、唯品会等3单项目的反馈意见即 挂网披露。 从首批项目来看，底层资产质地优良，具备较好的代表性。审核问询则从资产质量、合规性、收益稳定 性及治理机制等方面进一步把关，护航相关项目平稳落地。 有REITs市场研究专家表示，首批反馈问询既是对项目质量的审慎把关，又彰显"严而有度、严而有方、 严而有效"的精准施策理念，体现了监管部门在增强制度包容性适应性方面的积极探索，为商业不动产 REITs市场注入可持续动能，助力实体经济高质量发展。 问询直指合规底线 在首批反馈问询中，监管部门对影响资产持续有效运营、转让合法有效性等重大合规问题予以重点关 注。 其中，反馈意见明确，关键合规手续不能缺失。在一单项目中，存在消防验收等关键手续未取得的情 形，涉及资产合法存续、有效转让等问题。监管部门在反馈意见中对合规手续的齐备性进行了问询，并 要求补办或取得主管部门出具的合规意见。 转让限制同样需要解除。上海证券报记者关注到，首批项目中存在个别资产土地出让合同约定股权转 ...

新华财经上海2月26日电（记者杨溢仁）春节前夕，首批商业不动产REITs项目陆续申报并获受理；节 后仅一周，上海地产、锦江、唯品会等 3 单项目的反馈意见即挂网披露。项目审核节奏紧凑、推进高 效，折射出市场各方对商业不动产REITs尽快平稳落地的强烈期待，也彰显出监管层"严而有度、严而有 方、严而有效"的清晰态度。 从首批反馈问询内容来看，监管部门始终坚守合规底线，重点聚焦底层资产合法有效运营、转让合法有 效性等关键问题。针对部分项目存在消防验收等关键合规手续未取得、土地出让及产权登记中存在转让 限制等情形，监管均予以明确问询，要求补齐关键手续、解除转让限制并向投资者充分披露相关安排。 同时，监管将合规要求延伸至产品发行、交易运行、资金使用分配、参与主体履职等全流程，旨在切实 保护投资者合法权益，为市场发展筑牢根基。 资产质量是商业不动产REITs的核心价值所在。监管在审核中穿透关注资产边界是否清晰、运营数据是 否真实可靠、治理机制是否健全有效，对外摆经营点位权属、联营商户收入可持续性、租户续租率、未 来客流竞争、运营管理费合理性等细节逐一问询，本质是确保底层资产现金流真实稳定，督促建立与投 资者利益绑定的运 ...

其中，资产边界是否清晰，直接关系REITs的资产质量。在唯品会项目中，外摆经营点位被重点关注： 权属归谁？收入是否纳入项目公司？因为外摆摊位的收入占比虽不高，但若权属模糊，资产对应的现金 流归属就存在不确定性。 从反馈意见来看，交易所在审核中重点关注了资产质量、合规性、收益稳定性及治理机制等方面的问 题。 就合规问题来看，交易所对影响资产持续有效运营、转让合法有效性等重大合规问题，进行了严格问 询。比如：关键合规手续不能缺失，在锦江项目中，存在消防验收等关键手续未取得的情形，反馈意见 对合规手续的齐备性进行了问询。因为消防验收等关键手续涉及资产合法存续、有效转让，监管规则明 确要求补办或取得主管部门出具的合规意见。 2月26日，首批3单商业不动产REITs项目的反馈意见披露。监管重点问询哪些问题、尺度如何、严到什 么程度，受到市场关注。 同时，上海地产项目中，存在个别资产土地出让合同约定股权转让事项需告知土地出让方，产权证书附 录记载项目用于租赁。针对上述情形，交易所提出问询：是否已书面告知？出让方有无异议？证书表述 是否构成转让限制？ 有机构人士分析称，REITs的本质是资产上市，不仅是股权的转让，更是资产 ...

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 春节前，首批商业不动产REITs项目陆续申报并获受理；节后一周，上海地产、锦江、唯品会等3单项 目的反馈意见即挂网披露。高效进展背后，是市场各方对项目尽快平稳落地的期待。 转让限制应当解除。首批项目中存在个别资产土地出让合同约定股权转让事项需告知土地出让方，产权 证书附录记载项目用于租赁。针对上述情形，反馈意见逐一拆解：是否已书面告知？出让方有无异议？ 证书表述是否构成转让限制？REITs的本质是资产上市，不仅是股权的转让，更是资产的证券化路径。 任何未解除的限制，都可能影响转让合法有效性，信息披露文件中有必要对解除转让限制安排向投资者 作出详细说明。 同时，从首批项目反馈意见中可以看出，商业不动产REITs的合规性要求不限于底层资产手续的合规 性，还涵盖影响产品运行的各个方面。监管部门还对参与主体、产品发行交易、资金使用分配等事项是 否符合合规性要求进行问询，切实保障投资者合法权益。 二、资产质量是根本 REITs是资产的上市，资产的质量决定了产品的成色。REITs市场的高质量发展不仅要重视产品的融资 功能，还要重视是否具有投资价值，发挥资产和资本的协同效应 ...

Group 1 - Bank of America predicts gold prices may reach $6,000 per ounce within the next 12 months, while silver prices could exceed $100 per ounce again this year despite current demand concerns from solar panel manufacturers [1] - Citigroup analysts indicate that emerging markets are expected to be the most favored trading markets this year, with major asset management firms investing in emerging market stocks and bonds, betting on strong global economic growth and a weaker dollar [1] - ING suggests that investors looking to avoid volatility in the U.S. stock market due to AI developments may find European government bonds attractive, as they offer relatively stable yields amid rising U.S. market volatility [1] Group 2 - JPMorgan forecasts that the Bank of Thailand will maintain its policy interest rate at 1% until 2027 to preserve policy space amid rising uncertainties, with the Thai economy expected to accelerate further due to political stability post-election [2] - CITIC Securities reports that Zimbabwe's ban on lithium exports is likely to lead to a significant increase in lithium prices, as the country is projected to account for 12% of global lithium resource output by 2026 [3] - Huatai Securities notes that the U.S. designation of phosphate-based agricultural inputs as strategic resources could impact market prices, particularly if demand increases due to supply stability concerns [3] Group 3 - CITIC Securities believes that the non-ferrous metals bull market is far from over, suggesting that investors should hold positions but avoid blindly chasing prices, with opportunities arising during market corrections [4][5] - CICC reports that recent policy adjustments in Shanghai may help stabilize housing prices in key cities, as the supply-demand structure shows positive changes [5][6] - Galaxy Securities indicates that the real estate industry may see overall valuation recovery as housing demand is expected to be released, leading to a healthier market development [6][7]

中信证券研究 文|陈聪 张全国 刘东航 陈兆儒 上海等地积极释放真实住房需求，有助于二手房市场止跌回稳。商业不动产REITs的发展，则为房地产 企业提供了全新的未来。我们看好优秀房企的资产负债表修复。 ▍春节之后，止跌回稳的政策持续，上海进一步优化调整房地产政策。 根据上海住建委官网，2026年2月25日，上海多部门联合印发通知，进一步调减住房限购政策，优化住 房公积金贷款政策，完善个人住房房产税政策。2025年8月8日、8月25日，9月5日，京沪深分别放松房 地产政策。2025年12月24日，北京再次放松限购政策。上海作为核心城市，相关政策的优化对于稳定房 地产市场预期较为重要。 ▍提高公积金贷款支持力度。 各地公积金个贷率还有提升的空间。此番上海将公积金贷款最高额度上调至240万元，叠加上浮政策最 高可达324万元。由于此前房价惯性下行，住房价格成交的中位数已经不高。例如，根据深圳楼市大数 据，2025年深圳二手房成交中位数334万元，个别月接近300万元。此消彼长，我们认为公积金贷款的吸 引力在明显提升。 ▍限购放开带来增量需求，更有助于扭转二手供给扩大的预期。 此次限购政策调整大幅调降了非沪籍居民在沪 ...