核 心 观 点 一 、美国商业地产基本面如何 ？ 近十年来，商业地产价格跑输通胀。 横向对比来看，2016年至今，美国住宅价格累计上涨86%，同期美国通胀上涨36%，而商业地产价格仅上涨24%，是三类指标 中表现最弱的资产类别，跑输通胀12个百分点。结构上 工业板块领涨，写字楼持续承压。 净吸收量低位企稳，写字楼持续为负。 净吸收量显示美国商业地产需求自2023年以来持续降温。2025年下半年以来，全市场净吸收量边际企稳，但绝对量仍处于 500万平方英尺以下的偏低水平。从结构上看，写字楼净吸收量持续为负值，工业用房和零售物业净吸收量低位有所好转。 在建面积持续减少。 从供给端来看，受需求端持续低迷的影响，近两年来写字楼/零售/工业用房/公寓的新建项目普遍呈收缩的趋势。 二、 商业地产债务风险几何 ？ 2026-2027年再融资压力加大，违约率呈普遍上升趋势，但整体水平尚可控，注意CMBS债务中的结构风险。 据美国抵押贷款银行协会（MBA）测算，2025-2026年，美国商业地产新发放贷款规模分别达到6372亿美元和7845亿美元，美国商业地产或将迎来一轮显著的到期 债务高峰。 银行持有商业地产债务占比最大，违 ...