上周，建投在土拍中与邦泰大战10多个回合险险胜出，付出的代价是斩获的官渡古镇地块溢价率达到9.36%，为后期开发增加了不少 难度。 这次土拍由于是近两年昆明少有的多轮激烈竞价，以至于让人淡忘了建投在今年其实已经有过一次溢价拿地，虽然上次竞得的北二环 路墨水厂城改地块面积比较小，但其实溢价率也不算低，达到8.6%，楼面地价也超过7000元。 墨水厂地块在几个月前已经被建投确定了案名，最初叫蓝楹学府，后来又改称轩楹学府。 轩楹学府面积不大，只有23.5亩，尽管也是溢价拿地，但起初外界以为开发难度并不大，因为容积率只有1.6，理论上可以开发二环内 唯一的多层电梯洋房，市场竞争力很强。 既不是多层洋房又不是第四代住宅，建投要消化土地溢价就少了两张牌，只不过就算不是四代宅，只要按新规设计，得房率并不会 低。 但随着更多信息披露，轩楹学府这个项目出现许多令人迷惑的地方，首先是土地容积率虽然很低，可是从目前公开的资料看开发的却 是10多层的小高层。可以对比的是容积率比轩楹学府高的中通联大书山，倒是9层的洋房。 轩楹学府工地围挡上的效果图中能明显看出项目并非多层洋房 轩楹学府土地容积率低但建筑高度不低这一矛盾，在土地拍卖时已 ...

2025年第28周 Weekly 2025年7月7日-2025年7月13日，第28周土地供求规模迎来了下半年初的周期性回落，成交规模环比下降超 过一半，但溢价率显著回升。本周重点城市监测供应建筑面积为319万平方米，环比下降48%；成交建筑 面积225万平方米，环比下降59%。本周深圳出让了一宗高总价、高溢价宅地，二线城市平均溢价率也环 比上涨，带动周度平均溢价率达到9.2%，重回年内均线附近。 供应： 本周供应建筑面积319万平方米，环比下降48%，迎来了下半年初的季节性回调。 本周重点城市供应含 宅用地32幅，平均容积率2.04，无锡、南通、张家港、南京本周供应宅地平均容积率均不高于1.5。 重点供应地块方面，深圳龙华区挂牌一宗宅地，地块出让底价15.54亿元，容积率3.1，规划建面5.1万平方米， 起拍楼板价3.04万元/平方米。地块处于龙华区民治板块，临近地铁站，周边商业、教育、公园等配套较为成 熟，与上周挂牌的民治36号宅地（容积率3.1，起拍楼板价2.8万元/平方米）仅一街之隔。毗邻的卓越项目2025 年成交价达到7万元/平方米，相邻不远的民治板块0619号地块于2025年6月成交，容积率2.5， ...

中指研究院今日发布的数据显示，2025年上半年，300城住宅用地出让金为0.86万亿元，同比增长 27.5%。其中，一线及二线城市出让金增长均超40%，而三四线城市仍小幅回落。从城市集中度来看， 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让 金已接近去年全年水平。 中指研究院指出，上半年，随着重点城市新房市场边际改善及优质地块供应力度加大，核心城市优质地 块土拍热度维持高位，出让金同比增长，带动300城住宅用地出让金同比明显增长。 数据显示，上半年，房企在一线城市投资布局较为积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金 同比增幅达到49.5%；二线城市今年以来多地持续加大优质地块供应，带动成交面积、土地出让金分别 增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，其中杭州、成都土拍热度较高，也是房企重点拿地区域，而其 余多数城市土拍较为平淡。 从溢价率来看，上半年，住宅用地溢价率高于去年同期水平，其中一季度，在核心城市加大优质地块推 出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竞拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新， 溢价率上升明显，但二季度以来有所 ...

Core Insights - The Chinese land market in the first half of the year shows a "frozen and fiery" situation, with core cities experiencing fierce competition for high-quality land, while third and fourth-tier cities remain cold [1][12] - The total land transfer revenue from 300 cities reached 859.8 billion yuan, a year-on-year increase of 27.5%, despite a 5.5% decrease in transaction area [3][12] - The top 20 cities accounted for 68% of the national land transfer revenue, with second-tier cities surpassing first-tier cities in average premium rates [2][4] Land Market Performance - In the first half of the year, 19 cities had land transfer revenues exceeding 10 billion yuan, with Hangzhou and Beijing each surpassing 100 billion yuan [4][5] - Hangzhou's total transaction amount reached 116.1 billion yuan, a 96% increase year-on-year, nearing its total for the entire year of 2024 [5] - Beijing's residential land transaction total was 100.6 billion yuan, up 37.3% year-on-year, driven by high-value and scarce land parcels [5] Regional Disparities - Shanghai's residential land transactions totaled 63.8 billion yuan, with an additional 80 billion yuan from private agreements, bringing the total to over 140 billion yuan [6] - Chengdu increased the supply of quality land, with 56 parcels sold, 28 of which had premiums, including one with a premium rate of 106% [7] - In contrast, cities like Wuhan, Nanjing, Zhengzhou, and Tianjin saw most land sold at base prices due to large inventory and cautious investment from developers [8] Premium Rates and Investment Trends - The average premium rate for residential land across 300 cities was 10.2%, an increase of 6 percentage points year-on-year [11] - First-tier cities saw a 49.5% increase in land transfer revenue, while second-tier cities experienced an 18.3% increase in transaction area and a 43.5% increase in land transfer revenue [12] - The average premium rate for second-tier cities reached 13.6%, surpassing that of first-tier cities, indicating a shift in investment focus [12] Future Outlook - Companies are expected to prioritize project safety and profitability, with core areas in hot cities likely to maintain high premium transactions, while third and fourth-tier cities will continue to see base price sales [15]

证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 7 月 7 日 [Table_Title] 上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场 [Table_Summary] ►上半年，土地出让金止跌转增，城市间分化明显 连跌四年后，今年 1-6 月土地出让金 1.19 万亿元，同比增长 12%，迎来拐点。重点城市拉动明显，出让金 TOP3、TOP5、 TOP15 的城市占据全国 1/4、1/3、1/2 的市场份额，较去年同 期有 6-9 个百分点的提升。 具体城市上，杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差 距，出让金、溢价率双高，扣除这四城后，1-6月出让金同比增 长 0.4%。扣除出让金 TOP15 城后，1-6 月出让金下滑 6%。 ►下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海 7 月 土拍 根据供地数据，7 月供地起始价 2142 亿元，同比下滑 11%，环 比下滑 29%，整体供地力度已经减弱。 热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过 20亿元的高价地块 供给来看，7 月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数 量较少。7 月上海供地起始价同比大幅增长 156%，环比增长 18%，推地涉及南京西路 ...

❖ 一、景气向上： 宏观研究 证 券 研 究 报 告 【每周经济观察】第 26 期 乘用车零售继续上行 1）耐用品消费：乘用车零售增速继续上行。6 月前 22 日，乘用车零售同比为 +24.8%。5 月同比为+13.3%。 2）外需：海外主要经济体制造业 PMI 回升。6 月，海外主要经济体 Markit 制 造业 PMI 初值平均约为 51.1%，5 月为 50.9%。回升的贡献主要来自日本、印 度和英国，美国持平于 5 月。 3）土地溢价率：低位反弹。6 月 22 日当周，百城土地溢价率回升至 7.3%。近 三周平均为 3.2%。5 月为 4.93%。 ❖ 二、景气向下： 1）华创宏观 WEI 指数略有回落。截至 6 月 22 日，指数为 7.63%，较 6 月 15 日的 7.94%下行 0.3%。4 月以来华创宏观周度经济活动指数上行的主要驱动因 素是沥青开工率、乘用车批零和商品房成交面积。 2）服务消费：地铁客运及航班接近去年同期。地铁，6 月前 19 日，27 城地铁 客运日均 7742 万人，同比+0.5%；5 月全月日均客运 7933 万人，同比+1%。 航班，6 月前三周，国内航班执行数为 ...

文 ： 华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001） 联系人： 陆银波（15210860866） 报告摘要 2 、土地溢价率：明显回落。 截至 6 月 8 日当周，百城土地溢价率为 1.04% 。 5 月为 5.14% 。 4 月为 9.75% 。 景气向上 1 、华创宏观 WEI 指数：有所上行。 截至 6 月 8 日，该指数为 6.35% ，环比 5 月 25 日的 5.82 % 上行 0.53% 。 4 月以来，该指数上行的主要驱动因素是沥青开工率和乘用车批零，对应基建和耐用品消费。 2 、耐用品消费：乘用车零售维持较高增速。 6 月前日，乘用车零售同比为 +19% 。 5 月同比为 +13.3% 。 4 月同比为 +14.5% 。 3 、地产销售：商品房住宅销售降幅收窄 。我们统计的 67 个城市， 6 月前 13 日，商品房成交面积同比 -5.3% ，环比 5 月 -8.6% 。 5 月同比 -13% 。 4 、基建：石油沥青装置周度开工率、水泥发运率均继续回升。 截至 6 月 11 日当周，石油沥青装置开工 率为 31.5% ，同比 +9.3% ，环比前一 ...

文 ： 华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001） 联系人： 陆银波（15210860866） 2 ）出口：多数货量高频指标回落。 1 ）美国自中国进口大幅回落。 从海运进口提单数据来看， 5 月 前 21 天美国从中国进口同比大幅降至 -8% ， 4 月 30 天同比为 9.9% 。 2 ）中美之间直接贸易流量 降幅扩大 。截至 5 月 24 日的 15 天内，从中国发往美国载货集装箱船数量同比进一步降至 -37.5% ， 截至 4 月 30 日同比为 -23.1% 。 3 ）潜在转口： 截至 5 月 24 日当周，东盟主要国家港口停靠船舶 数量大幅回落，环比前一周 -6.3% ， 5 月 17 日当周环比为 1.6% 。 5 月前 24 天，东盟主要国家港口 船舶停靠数量同比降至 4.5% ， 4 月 30 天同比为 8.3% 。 3 ）土地溢价率明显回落。 截至 5 月 18 日当周，百城土地溢价率为 1.37% 。 4 月 28 日 -5 月 18 日 三周，百城土地溢价率平均为 5.5% ， 4 月为 9.69% 。 4 ）物价：煤炭、地产相关价格偏弱 。 ...

2025年第16周 Weekly 2025年4月14日-2025年4月20日，第16周土地成交规模持续回落，三四线土拍溢价率持续升温。本周重点 城市监测供应建筑面积206万平方米，环比下降24%。成交124万平方米，环比下降50%。本周一二线城市 仅出让了4宗含宅用地，均为底价出让，导致重点城市平均溢价率连续两周低于10%，不过三四线城市平均 溢价率再度攀高，达到8.8%，连续四周超过5%。 供应： 本周供应建筑面积206万平方米，环比下降24%。 本周供应含宅用地平均容积率为2.3，南京、西安、 宁波本周供应宅地平均容积率均不低于2.2，杭州本周供应宅地平均容积率也达到了1.9。 重点供应地块方面，4月14日，南京雨花台上新一宗宅地，起拍总价26.05亿元，容积率2.4，起拍楼板价1.6万 元/平方米。地块位于雨核板块的徐工片区，周边聚集着华为、中兴等软件公司，优质客源充沛，且教育、医 疗、生态资源等配套规划较为完善。小片区上一次土地出让是毗邻的2023G38地块，在2023年7月成交，成交 楼板价为2.4万元/平方米。目前同板块主力新房售价在3.7万元/平方米左右。 4月18日，杭州拱墅区新天地板块挂牌一 ...

点击注册小程序 2025年1-2月，TOP50房企新增土储价值1,941亿元，累计同比+45.0%，前三名为华润置地（318亿元）、 中国金茂（189亿元）、保利发展（153亿元）；TOP50房企新增土储面积1,908万平，累计同比-6.8%，前 三名为华润置地（94万平）、海泰置业（87万平）、保利发展（75万平）。 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 2025年1-2月，百城宅地成交建面同比+7.8%，成交楼面均价同比+20.4% 2025年1-2月，百城住宅类用地成交建面为2,947万平，累计同比+7.8%；成交楼面均价为7,159元/平方米， 同比+20.4%。分能级城市来看，1-2月， 一线城市：供应住宅类用地建面为109万平，累计同比-34.3%；成交建面为169万平，累计同比- ...