与往年相比，今年上半年的昆明楼市表现有点不一般。 2025年已过半程，于近日相继发布的各大研究机构统计数据结果，却出奇地一致。新旧产品更迭的竞争 比想象中来得更猛烈，才出手即进入白热化，市场主导权正在转移。 创新型产品异军突起，90后上位成购房主力军 据克而瑞发布的数据显示，2025年上半年昆明新建商品住宅成交规模168万方，同比涨22%。换而言 之，上半年昆明楼市总成交约1.4万套，近一年新房月均成交2510套。 新盘方面，共计有7个项目首开，多为第四代住宅、负公摊、零公摊的创新型产品，且占据有卓越的地 段位置优势。这类好区位品质型创新产品，去化率约20%-40%，表现较佳。 片来源：克而瑞 图 片来源：克而瑞 体现在数据方面，即100-110㎡市占同比提升3.2%、100-140万市占同比提升6.8%；130-150㎡市占同比 提升1.9%、250-300万市占同比提升2.5%；180-200㎡市占同比提升0.5%。 改善或四代宅/零公摊产品更受青睐，又有4个楼盘加入房票房源 具体到楼盘项目，市场需求的变化和走势，基本与各大热销楼盘的销售数据一致。 不出所料，邦泰·璟和、保利天珺、邦泰·悦九章·彩云、华发 ...

导语 从四代宅的私密性升级，到社区场景的持续迭代，从在地化特征的不断深化，到空间受限但体验优 质的小地块价值营造，这些趋势不仅映射出改善购房者需求的转变，更勾勒出轻奢产品的升级方 向。 ◎ 文 / 朱一鸣、 王映雪 研究视点 在当下住宅产品不断创新迭代的浪潮中，标杆项目凭借其前瞻性的设计理念与创新实践，正引领着一系列居住 产品新趋势。从四代宅的私密性升级，到社区场景的持续迭代，从在地化特征的不断深化，到空间受限但体验 优质的小地块价值营造，这些趋势不仅映射出改善购房者需求的转变，更勾勒出轻奢产品的升级方向。 01 四代宅隐私与采光问题持续优化 第四代住宅作为当前住宅迭代的前沿产品，在 增强私密性 与 提升采光效果 方面持续革新。嘉兴馥香园对同层 以及上下层之间的隐私保护都有充分的考虑，左右相邻住户之间以 磨砂玻璃 遮挡视线，露台上方也设置了 水 平格栅挑板 ，辅以露台外层的植被，既能有效阻隔邻里的视线，又能保留自然光线的穿透，由此构建出系统 化的隐私防护体系。 图：嘉兴馥香园建筑立面效果图 图：嘉兴馥香园样板间实景 图：嘉兴馥香园露台斜板切角示意图 重庆龙湖·御湖境则以创新的 立体隔离方案，彻底解决第四代住宅 ...

同样是120多平的房子，现在的新盘，客厅加餐厅能干到50平米，大阳台恨不得能开派对！ 你敢相信这是122平的户型吗？做了三个卫生间，三个卫生间啊。 还是一个大横厅设计，如果家里人多，客厅完全可以再开出来一个书房。 这就是第四代住宅的魅力。你让那些二手房怎么活？ 你再看看前几年那些140多平的所谓"豪宅"，客厅餐厅挤一块儿才30多平，阳台小得可怜，站俩人转身 都费劲。这差距，明眼人一看就懂，对吧？ 关键问题来了：现在新房子品质蹭蹭涨，但价格呢？有些地方可能微涨了点，但这点涨幅，跟品质提升 的幅度比起来，简直不值一提！ 这就导致了一个啥情况？买房的人现在都精了，他们拿新房的品质和价格当尺子，去量二手房。一比 划，心里那杆秤就歪了。 比如，你看中一个地段，新房143平，实打实套内143平（现在流行零公摊或者低公摊），总价300万。 旁边同地段有个二手房，也标着143平，但公摊吃掉了不少，实际套内可能就114平，房东要价280万。 你掐指一算：新房每平套内单价300万/143≈2.1万，二手房呢？280万/114≈2.45万！ 实际单价二手比新房还贵！更别提新房小区环境更好、楼间距更宽、电梯更快、物业更智能。 你说， ...

得房率轻松超过100%、多层建筑也能住出"别墅感"……记者日前走访北京、广州、郑州、合肥等多 地"第四代住宅"项目了解到，凭借强大的产品实力，这类新型住宅呈现高实得率、高溢价、高流速的特 点。 然而站在风口，也有房企感到困惑：一是国家层面针对"第四代住宅"尚未出台明确定义以及统一的技术 规范，各地探索各有千秋；二是建维成本显著提升，商业模式尚不清晰。 专家表示，"第四代住宅"契合了改善型购房者追求高品质住宅的需求，顺应了"好房子"建设所释放的巨 大消费潜力，落地仍需不断完善制度设计，细化指导标准，建议采用多种手段引导房企产品迭代升级。 市场新宠："好房子"建设加速"第四代住宅"落地 走进位于郑州市主城三环内的招商嵩雲序小区，树宅相守的景观让人心旷神怡。招商蛇口（郑州）置业 有限公司营销负责人孙硕向记者介绍，小区容积率仅2.99，绿化率高达35%，6月22日首推房源212套， 成功去化196套。 记者踏入样板间看到，区别于普通住宅阳台，该住宅采用了南北双露台设计，并通过楼板降层30厘米设 计，对花池做了下沉，覆土后与室内同高，如同一个空中花园。 "业主可在这里打造专属绿植天地，或者休闲娱乐，比如约朋友喝茶、做瑜 ...

6月19日，西安市住房和城乡建设局等部门发布《西安市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措 施》(以下简称《若干措施》)，提出实施土地出让金分期缴纳、深化房地产金融支持、推进"好房子"建 设等十二条措施。 西安发布的《若干措施》就从土地方面给予"好房子"建设政策支持，提出优化土地供应。按照"好房 子""好小区"要求，优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，优化容积率、建筑密度、 建筑高度、单宗用地面积等条件，建设群众满意的高品质住宅。 "目前，西安市场上已经涌现出一大批以第四代住宅为代表的改善项目。中指研究院的调研显示，西安 购房者对第四代住宅的接受程度已经从2023年的不到20%左右，达到了目前的将近90%，'好房子'具有 较大需求潜力。"石蕊表示，《若干措施》将推动形成从用地规划、到土地整理，再到土地出让、项目 建设的完整"好房子"建设供应链，未来预计将会有更多相关的配套政策出台。 大连市6月18日发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》则明确，鼓励建 设"好房子"项目。推行实施《大连市自然资源局关于建筑设计多样性空间增值利用规划管理有关规定 (试行)》，套内建筑面积大于12 ...

以史为鉴，知板块兴替。 今天，我们开门见山，从最新的二手房成交价看未来各区的房价走势。而近一个月的走势，对于看懂趋 势，反向买房的人，将会赢麻了。 1、厦门二手房最新成交单价汇总： | 厦门:各小区最新成交价 | 【公众号:地产梦想家】 | 序号 | 区域 · | 张钧 · | 成交总价 三 | 成交单的 司 | 成交大数 = | 政协比例 · | 敏块 = | 调价(万) 三 | 171 22 | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 新年城 1室1月 31.29m | 实验个字 | Title | 380 | 358. 6 | 114606 | 133 | -21.4 | -5, 63% | - | = | 信和银湖天峰 4家1月 253.05m² | 市政府 | Til all | 1780 | 1498 | 86168 | 1168 | -283 ...

如今昆明刚需低价盘还有价格越来越低的现象，不要说呈贡和经开区项目，就连主城四区地铁盘也纷纷将价格降低到万元左右。有开 发商说，如今刚需盘正进入刺刀见红的"互捅"模式，率先降价的楼盘在逼死对手的同时，自己其实也流血不止，基本属于杀敌一千自 损八百。 但这种"互害"游戏不加入也不行，因为刚需客总量在减少，开发商以往屡见成效的招数，比如引入名校等办法眼下也边际效用递减， 只有降价还有比较明显的促销作用，最近有白沙河项目推出5500元的洋房，没怎么宣传客户就纷至沓来，仅上周就卖了82套；曾经停 工的保交付项目璀璨倾城，把价格降到1万左右后销量很快就上来了。就连前段时间昆明首个配售型保障房项目，因为价格比较低， 申购人数就达到配售房源的好几倍，房源数量和申购确认人数的比例是1:4，有的户型达到五六倍甚至近10倍。 当下昆明房地产市场的基本状况是，改善型项目的比拼主要体现在产品层面，只要产品力过硬，价格高一点也能有不错销量。可是刚 需项目除非配套特别牛逼，否则就只剩下打价格战，彼此互害了。 5月以来，昆明房价波动幅度进一步加大，周成交均价的波动幅度达到每平米上下2000元之多，比如5月初昆明新房周成交均价还在1.3 万以 ...

喜新厌旧是人的天性，更是价值的体现。那么，过去建的房子，会被淘汰吗？未来，怎样的房子才具备 长期价值？ 今天，我们一起捋一捋。 01 除了近40余年，从古至今，从城市到农村，温州人住的一直是落地房。 因过去缺乏规划的无序建设，这些落地房大多质量差、布局乱，成为城市疮疤，从而在前些年的"大拆 大整"中，温州拆了相当规模的落地房。 不过，这些落地房还有很多没拆完。 当下，乃至未来一段时间，温州"第四代住宅"将如雨后春笋般涌现，住房又要迎来新一轮产品迭代。 其中，历史文化街区内的落地房，因具备了历史文化价值，或将长期保留。即便拆除、改造，也会尽可 能恢复原貌。 历史文化街区内的落地房 至于历史街区以外的，城中村、城郊结合部，从长期看，大部分都逃不过拆除的命运，只是时间问题。 仅有像小坝坊、双井坊等少数，仅征收，改造为商业街区，但也因停车难等原因，热度难以长期保持。 当然，温州的城郊结合部规模着实庞大，很多地方未来10年甚至20年，都不一定能拆除。 城郊结合部 这些落地房当前几乎没有二手房价值，仅有在历史文化街区内，被纳入2中海坛校区、市实验中学老校 区等名校的学区房，才能在二手房市场上能卖出高价。 02 翻阅历史我 ...

"红五月"楼市分化明显 5月，核心城市新房市场整体保持修复态势，"红五月"行情在上海、北京、广州等热点城市得到体现， 这些城市新房成交量同环比均保持增长。 楼市在经历了"小阳春"后，"红五月"行情随之而来，并在上海、北京、广州等热点城市得到体现。不 过，5月楼市分化依然明显。 克而瑞的监测数据显示，5月，30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降 9%。中指研究院的数据显示，5月，百强房企销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点。 "整个市场短暂出现调整属于正常情况。"上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《每日经济新闻》 记者采访时表示，从去年四季度到今年4月，全国房地产市场出现了7个月的回稳，5月尽管有些数据出 现波动，但总体还是延续了一个向好的态势，市场反馈还是积极的。 进入6月，对于多数房企而言，已进入到年中业绩冲刺期。在5月新房市场分化、百强房企整体销售额同 比下降的背景下，据《每日经济新闻》记者了解，多家头部房企推出了"好房子"新规产品，并实现了较 高的去化率。 一家房企的相关负责人在接受记者采访时表示，现在，开发商都面临较大压力，大幅降价促销反而可能 对项目 ...

五、后续上海的房价走势会如何？刚需、改善、内环、中环、外环是否会有分化的表现？ 三、 上海今年一季度土地市场中出现了不少高溢价地块，这些地块间是否存在一些共性？对于后续的新房 市场会有怎样的影响？ 四、今年上海豪宅市场依旧火热，如何看待这一现象，该现象是否会延续？后续核心地块城市更新是否会再 次点燃豪宅市场？ 讨论要点 六、影响购房者做购房决策的核心要点是什么？在房价下行周期中，刚需群体是否应"趁低买入"？如何判断 所在城市的房价是否已触底？对当前刚需群体购房有何建议？ 一、市场中新房和二手房当前是何种关系？一二手的置换链条是否通畅？第四代住宅的推出对于二手房市场 的影响如何？ 二、为何部分热点城市出现"二手房价格低于同区域新房"的倒挂现象？新房和二手房市场出现价格走势背 离，这是否意味着二手房市场未来会有危机？ 更多国泰海通研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰海通证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证 券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰海通证券研究服务签约客户，为保证服务质量、 控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的 ...