基建领域长期存在的"投资大、周期长、退出难"困局，在REITs机制下迎来破局之道。交通、能源等基建项目单项目投资 动辄数十亿元，回收周期超15年，传统模式下政府财政受地方债务管控约束，银行贷款易引发偿债压力，股权融资则可能稀释 国有资产。 REITs通过资产证券化实现"存量变现"，为原始权益人开辟新路径。浙江交通集团通过沪杭甬高速REIT募资超40亿元，投 入杭绍甬智慧高速建设；首创股份借助水务REIT回笼资金用于长江经济带污水处理厂扩建，这类案例生动诠释了"存量激活增 量"的良性循环。 作为资本循环的"转换器"，REITs精准衔接了资金供需两端。从资金来源看，其强制分红机制（每年分红比例不低于净利 润90%）完美匹配社保基金、保险资金等长期资金的需求。国寿投资已参与21只REITs战略配售，覆盖保租房、能源等多业 态；招商高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT等项目中，险资配售占比均超10%，长期资金的涌入为市场提供了稳定支 撑。从资金运用看，REITs的"市场化筛选"机制倒逼基建企业从"重建设"转向"重运营"，上海临港新片区产业园区REIT通过优 化服务、引入高新企业，将底层资产出租率从85%提升至9 ...