中金研究 近年来政策持续强调房地产行业向新模式转型。从企业的角度看，未来住房业务的高质量发展，经营性不动产业务的重心增加是基本趋 势，围绕"资产管理"这个关键词来建设新能力、新生态也已经具备一定的共识。本篇报告侧重对海外市场的历程做一个溯源和归纳，并对 于中国市场的前景做一些方向上的思考。 点击小程序查看报告原文 Abstract 摘要 正确认识海外的历程：不动产企业向资产管理企业的转型主要是由金融深化驱动的。 过去40年海外不动产企业形态演变的过程，最终使得部 分产业主体成功向资产管理平台转型，这一转型架构在资产证券化和资本全球化程度不断提升的背景之上。其中，西方经济体的企业进展较快 一些（2010年代是其转型高潮），亚洲市场的企业整体还处在转型中前期。从体量上看，不动产领域的证券化水平、流动性的条件，同过去40 年整体资本市场的发展大致相称，可以理解为资本市场全局发展的一个重要部分，同时带动了一批企业的业务模式变化。 中国处在城镇化和金融市场发展的双拐点上，房企向资产管理业务探索转型是必然方向，"十五五"或将是制度建设的关键期。 目前市场对于 不动产企业从"传统开发—开发+持有—资产管理"的形态路径已经有 ...

2026年1月6日，深圳宝安区福永社区一家泊寓门店的租户小张告诉经济观察报，元旦假期结束 后，他返回出租屋时看到房东张贴的通知，要求所有租户在一周内搬离。 通知称，鉴于深圳市万村发展有限公司（下称"万村公司"）承租该房屋后，已超过60天未向房东 支付租金，构成违约，房东将依法收回房屋，并要求租户在理清与万村公司或泊寓的合同关系后尽 快搬离。 小张租住的房屋系通过泊寓承租。看到通知后，他第一时间联系泊寓管家。对方表示已知晓相关情 况，将尽快给予回复。第二天，管家告诉小张，泊寓将退出小张租住的楼栋，并给出三种选择：与 房东续租、换租其他泊寓门店或退房。 当前涉及清退的泊寓门店，多数为"万村计划"相关房源。由于 部分房源租金出现严重倒挂，自2025年下半年起，泊寓开始 清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万—4万 间。 作者：田国宝 封图：图虫创意 清退 泊寓管家告诉小张，其居住的楼栋将于2026年1月底交还业主。针对后续安排，泊寓提供三种选 择：第一，租户继续居住并与房东直接续租；第二，租户更换至附近泊寓门店，泊寓提供200元租 金优惠券及300元搬家补贴；第三，租户选择退租，泊寓将额外赔偿一个月租金。 ...

还有一些泊寓租户与小张有同样经历。一位泊寓租户称，他租住的泊寓房东亦通知所有租户，称万村公 司与房东的租赁合同已终止，泊寓将不再拥有该楼栋的物业管理权，欢迎租户直接与房东重新签约。 泊寓方面回复经济观察报称，当前涉及清退的泊寓门店，多数为"万村计划"相关房源。由于部分房源租 金出现严重倒挂，自2025年下半年起，泊寓开始清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万 —4万间。针对万村公司拖欠部分房东租金的情况，深圳万科正在制定租金偿付计划，后续将分阶段偿 还拖欠款项。 经济观察报记者田国宝 2026年1月6日，深圳宝安区福永社区一家泊寓门店的租户小张告诉经济观察报，元旦假期结束后，他返 回出租屋时看到房东张贴的通知，要求所有租户在一周内搬离。 通知称，鉴于深圳市万村发展有限公司(下称"万村公司")承租该房屋后，已超过60天未向房东支付租 金，构成违约，房东将依法收回房屋，并要求租户在理清与万村公司或泊寓的合同关系后尽快搬离。 小张租住的房屋系通过泊寓承租。看到通知后，他第一时间联系泊寓管家。对方表示已知晓相关情况， 将尽快给予回复。第二天，管家告诉小张，泊寓将退出小张租住的楼栋，并给出三种选择：与房东续 ...

2025年，酒店住宿业高质量发展的主线贯穿始终，商务部等九部门联合发布《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，标志着我国住宿业正式进入从"量 的增长"转向"质的突破"的关键阶段。 如今，酒店等住宿设施已经从食宿功能拓展为美好生活方式的载体、文化展示传播的窗口，成为满足人民高品质生活需求的关键支点之一，大众对其发展提 出了更高要求。促进住宿业高质量发展，不仅是行业自身的升级需要，更是实现旅游强国目标、建设现代旅游业体系的要求，是服务构建新发展格局、扩大 内需战略的重要抓手，也关乎消费信心的提振、就业空间的拓展、文化自信的彰显，以及中国服务品牌的国际竞争力的提升。 创新让住宿业焕发活力 2025年，盘活存量是我国酒店业高质量发展的重要着力点。针对存量资产改造难点，一些酒店集团在品牌端、产品端、工程端以及金融端形成了成熟的赋能 体系，通过功能焕新、业态焕新和价值焕新实现功能与价值重塑。例如，将老旧酒店、历史建筑改造为文化主题酒店，通过文化焕新实现功能重构和价值重 塑。 （来源：中国旅游报） 转自：中国旅游报 酒店工作人员整理床铺 视觉中国 供图 □ 杨宏浩 增量投资主要集中在中高端、特色酒店以及生活方式类、主题类酒 ...

作为制造业重镇与全球大港，宁波正将金融"活水"精准引向科技创新与产业升级，在国家多项金融改革 试点的赋能下，构建起服务新质生产力发展的现代金融生态。日前，宁波市委金融办相关负责人在接受 中国证券报记者专访时表示，宁波金融系统正着力推动金融资源与实体经济特别是先进制造业、未来产 业高效融合，通过深化改革与创新服务，强化"耐心资本"供给，为区域经济高质量发展构筑坚实的资本 支撑。 ● 本报记者 杨梓岩 畅通血脉：融资攻坚与直融扩围 服务实体经济，是宁波金融改革的出发点和落脚点。宁波市委金融办相关负责人指出，过去几年，宁波 金融系统着力构建"大金融"生态，核心目标就是破解融资难题，推动社会融资规模实现量质双升。 他介绍，针对重大项目融资的堵点，宁波借助"甬金通"等数字化平台开展"投融攻坚"，2025年上半年即 支持重大项目融资1460亿元，并靠前参与政策性金融工具申报。强有力的金融支持，使得制造业贷款增 量稳居浙江省首位，稳固了实体经济的根基。 在间接融资持续发力的同时，宁波大力拓展直接融资渠道，改变过度依赖银行的传统格局。"我们支持 优质企业通过上市、发债、并购重组等多元工具融资发展。"宁波市委金融办相关负责人表 ...

其中提到深圳市属国企资产证券化成效显著且经验全国推广，但存在资金闲置、管理不规范问题，并建 议健全制度、加强风控。 ··· 深圳市属国企探索资产证券化 日前，深圳市审计局向深圳市人大常委会作《深圳市2025年度绩效审计工作报告》，对科技、教育、金 融、文化、民生等重点领域改革事项进展情况进行绩效评价，剖析问题产生的原因并提出审计建议。 相关经验全国推广 三是管理制度不健全，1家国企子公司未制定知识产权质押融资业务制度，未规范价值评估、权属、质 押率等内容，也未健全证券化产品发行管理制度；另1家国企子公司未建立专项计划现金流闭环管理机 制，存在自有资金与专项计划资金混同使用情况。 本次重点审计市属国企不动产领域和知识产权领域资产证券化开展情况。深圳市属国企积极通过资产证 券化赋能实体经济。 截至2024年底，不动产领域已发行5只公募REITs产品，带动新项目投资967.24亿元，其中鹏华深圳能源 REIT为全国清洁能源行业首单；知识产权领域累计发行95期证券化产品，规模214.27亿元，盘活知识产 权2758项，"知识产权证券化特色品牌"作为综合改革试点典型经验向全国推广。 ··· 涉采购不规范、制度不健全等问 ...

今天分享的是：2025年结构融资：境外资产证券化市场回顾及热点洞察 总体而言，全球资产证券化市场在调整中稳步发展，产品结构日益复杂，创新活力不减。资产担保债券的评级突破与跨境房地产投资信托基金的运营实践， 为市场参与者提供了重要参考。随着技术进步与监管演进，该市场预计将继续向多元化、透明化与精细化的方向演进。 以下为报告节选内容 报告共计：23页 2025年结构融资：境外资产证券化市场趋势与热点解析 岁末年初，全球金融市场回顾与展望成为焦点。标普信评近日发布报告，对境外资产证券化市场进行了全面梳理。报告显示，尽管经历周期波动，资产证券 化产品仍是国际资本市场重要组成部分，并在结构、资产类型与监管框架方面持续演进。 美国市场虽从2021年峰值回落，但地位稳固。2024年资产证券化产品占固收市场发行规模约19%。市场主要分为住房抵押贷款支持证券和资产支持证券两大 类，底层资产涵盖住房贷款、汽车贷款、信用卡债权、学生贷款及商业地产等多类资产。2022年受加息周期影响发行规模大幅收缩，2024年起逐步回暖。欧 洲市场则呈现稳步复苏态势，2024年发行规模同比增长约15%。值得关注的是，欧洲自推行"简单、透明、标准化" ...

Core Viewpoint - The China Securities Regulatory Commission (CSRC) has issued a notification to promote the high-quality development of the Real Estate Investment Trusts (REITs) market, aiming to enhance the service efficiency of multi-level capital markets for the real economy [1][2] Group 1: Regulatory Framework - The CSRC has established a "1+3+N" framework for the commercial real estate REITs system, which includes one announcement, one notification, two working regulations, and 17 supporting rules from various institutions [1] - The new rules are designed to adaptively optimize the management of newly added commercial real estate types while maintaining strict oversight, reflecting a targeted approach to "classification management and policy implementation" for different REITs sectors [1][2] Group 2: Development Strategies - The notification outlines four key areas for advancing REITs: improving work mechanisms and institutional responsibilities, accelerating market system construction, optimizing review and registration processes, and enhancing comprehensive regulatory mechanisms [2] - The introduction of commercial real estate REITs marks a new phase in China's REITs market, indicating a parallel development of commercial real estate and infrastructure [2] Group 3: Market Impact - The launch of commercial real estate REITs aims to address the structural transformation challenges of the high-debt, high-turnover model in real estate, converting commercial properties into tradable financial products [3] - This initiative is expected to optimize the social financing structure, increase the proportion of direct financing, and provide investors with stable cash flow returns, aligning with the "housing is for living, not for speculation" policy [3] Group 4: Future Recommendations - Experts suggest accelerating the legislative process for REITs to clarify product structures, tax neutrality principles, and responsibilities of all parties involved [4] - There is a call to cultivate diversified professional asset management capabilities and to explore flexible yield pricing mechanisms linked to market interest rates, as well as to develop REIT indices and ETFs to improve secondary market liquidity [4]

2025年全年，ABS市场发行态势稳健，累计新增发行项目2,435只，发行总规模达23,250亿元，较上年（20,417亿元）同比增长14%。 分板块来看： 信贷ABS： 新增项目238只，发行总额2,915亿元，同比增长8%。就基础资产而言，个人汽车贷款规模居首，全年发行32单、共计1,185亿元；不良贷款位 列其后，共发行178单、合计821亿元。 企业ABS： 共发行1,560只，发行总额14,133亿元，同比增长20%。其中，融资租赁债权发行规模最大（295单，2,891亿元），企业应收账款次之（246 单，2,308亿元）。 资产支持票据（ABN）： 共发行612只，发行总额5,731亿元，同比增长9%。银行/互联网消费贷款（191单，1,685亿元）与一般小额贷款债权（141单， 1,295亿元）为主要发行品种。 针对各承销机构的年度表现，万得（Wind）现正式发布《2025年度ABS承销排行榜》。 一级市场发行统计 1.1 市场累计存量规模 截止2025年，市场累计存量规模约35,832亿元。其中，信贷ABS存量规模4,339亿元，企业ABS存量规模22,808亿元，ABN存量6,535亿元，公 ...

第一财经记者从协鑫集团获悉，由其主导的全国首单以火电资产为底层的持有型不动产ABS"国金资管- 新疆国信持有型不动产资产支持专项计划"（266682.SH）日前在上交所挂牌上市。该项目底层资产为协 鑫旗下新疆准东火电厂，发行规模54.6亿元。 "募集资金将定向投入清洁能源技术研发，优化财务结构及降低资产负债率。"协鑫集团董事局主席朱共 山表示，此次ABS成功挂牌不仅契合国家"盘活存量资产、扩大有效投资"的政策导向，响应了资本市场 对绿色能源资产的配置需求。 在新能源领域，资产证券化工具的主要有ABS（全称"Asset-Backed Securities"，资产支持证券）和公募 REITs。而发行ABS的作用是，在不影响公司控制权的前提下，"盘活"手头已稳定运行的电站，并达到 降低公司资产负债率、拓宽融资渠道的作用。 中国光伏行业协会数据显示，2025年前三季度，光伏主产业链环节企业亏损达310.39亿元，产业链各环 节依旧承压。 第一财经记者注意到，除协鑫外，今年以来，已有远景集团、天合光能（688599.SH）、明阳智能 （601615.SH）等多家企业以风电、水电、光电等能源资产为底层资产，推动其ABS项 ...