FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2026年1月31日 | 狀態: | 新提交 | | --- | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | | 公司名稱: | 恒隆地產有限公司 | | | | 呈交日期: | 2026年2月5日 | | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | | 備註： | | | | | 恒隆地產有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.0 II. 已發行股份及/或庫存股份變動及足夠公眾持股量的確認 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00101 | 說明 | 不適用 | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | ...

Core Viewpoint - Hang Lung Properties has reported its 2025 annual performance, showing a decline in total revenue but an increase in net profit attributable to shareholders, indicating resilience in core profitability despite revenue contraction [1]. Revenue Performance - Total revenue decreased by 11% year-on-year to HKD 9.95 billion, primarily due to a drop in property sales [1]. - Rental income from properties, which remains the core pillar, slightly declined by 1% to HKD 9.389 billion, accounting for 94.36% of total revenue [2]. - Rental income from mainland China and Hong Kong was HKD 6.414 billion and HKD 2.975 billion, reflecting year-on-year declines of 1% and 2%, respectively [2]. Regional Performance - Mainland shopping mall business showed strong resilience, with overall rental income increasing by 1% year-on-year to RMB 4.871 billion, while tenant sales rose by 4% [2]. - Key projects in Shanghai, such as Shanghai Hang Lung Plaza and Shanghai Port International Hang Lung Plaza, contributed significantly to rental income, achieving revenues of RMB 1.661 billion and RMB 1.197 billion, respectively [2]. - Other cities like Wuxi, Dalian, and Kunming also experienced notable revenue growth, with increases of 10%, 12%, and 9% respectively [2]. Challenges in Certain Markets - Some city projects faced significant revenue declines, particularly Wuhan and Shenyang, with income dropping by over 30% [3]. - Hong Kong retail property income fell by 4% to HKD 1.742 billion, indicating weaker operational vitality compared to mainland malls [4]. Office Leasing Performance - Office leasing faced considerable pressure, with total revenue from this segment declining by 8% in mainland China to RMB 1.005 billion, while Hong Kong saw a slight decrease of 1% to HKD 1.004 billion [4]. - The occupancy rate for Hong Kong office properties was 90%, while mainland properties maintained around 80% [5]. Strategic Adjustments - In response to market adjustments and regional business disparities, Hang Lung Properties has adopted the "Hang Lung V.3" strategy, focusing on existing projects rather than expanding into new cities [6]. - The strategy includes acquiring adjacent properties for expansion and upgrading, with significant projects signed in Shanghai and Wuxi to enhance retail space [7]. - The company aims to leverage existing project efficiencies and operational upgrades, although reliance on current market demand poses potential long-term growth risks [7].

房地产 2026 年 02 月 02 日 恒隆地产 (00101) ——零售快速改善，核心利润稳增、分红表现稳定 报告原因：有业绩公布需要点评 买入（维持） | 市场数据： | 2026 年 02 月 02 日 | | --- | --- | | 收盘价（港币） | 9.24 | | 恒生中国企业指数 | 9080.19 | | 52 周最高/最低（港币） | 9.76/5.58 | | H 股市值（亿港币） | 467.23 | | 流通 H 股（百万股） | 5,056.65 | | 汇率（港币/人民币） | 0.8925 | 上 市 公 司 一年内股价与基准指数对比走势： -4% 46% 96% 02/03 03/03 04/03 05/03 06/03 07/03 08/03 09/03 10/03 11/03 12/03 01/03 HSCEI 恒隆地产 资料来源：Bloomberg 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A023 ...

美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(0101.HK)"买入"评级，目标价10.4港元。该行预期，2026财年核 心利润将轻微下跌1%，主要由于内地零售租金增长及发展物业利润改善(2025财年录亏损)，被写字楼收 入下降及资本化利息显著减少所抵销。 ...

里昂发布研报称，恒隆地产(00101)去年度业绩大致符合预期，管理层表明"恒隆V3"模式对现有旗舰资 产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长。恒隆 中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别带动。里昂收窄了对其 每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租户销售表现正面对固定 续租租金潜在增长的支持，维持"持有"评级，仍预期V3模式需时见效。 ...

智通财经APP获悉，里昂发布研报称，恒隆地产(00101)去年度业绩大致符合预期，管理层表明"恒隆 V3"模式对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式，配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更 快速的租金增长。恒隆中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长，主要由非奢侈品类别 带动。里昂收窄了对其每股资产净值的预期折让幅度，并将目标价从7.7港元上调至9.2港元，以反映租 户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持，维持"持有"评级，仍预期V3模式需时见效。 ...

随着香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，该行认为恒隆有机会于2026年上半年取消"以股代息"计 划，虽然管理层未承诺具体时间表。恒隆目前交易对应的股息率为5.5%，较资产净值折让约60%，该行 认为估值吸引。基于写字楼租金下调，将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1%。 美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(00101)"买入"评级，目标价10.4港元。该行预期，2026财年核心 利润将轻微下跌1%，主要由于内地零售租金增长及发展物业利润改善(2025财年录亏损)，被写字楼收入 下降及资本化利息显著减少所抵销。 管理层指出，尽管2026年与2025年农历新年时间不同致对比不利，但1月份中国内地租户销售额大致持 平。预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长;而非奢侈品类表 现将更优。预测更依赖基本租金的上海港汇恒隆广场(GG66)将实现稳定的3%租金增长，而上海恒隆广 场(Plaza66)零售增长将从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4%。营运成本率维持在 合理范围，介乎约十几个百分点。管理层强调加强武汉非奢侈品租户表现的新举措，以及在沈阳引 ...

随着香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，该行认为恒隆有机会于2026年上半年取消"以股代息"计 划，虽然管理层未承诺具体时间表。恒隆目前交易对应的股息率为5.5%，较资产净值折让约60%，该行 认为估值吸引。基于写字楼租金下调，将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1%。 管理层指出，尽管2026年与2025年农历新年时间不同致对比不利，但1月份中国内地租户销售额大致持 平。预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长; 而非奢侈品类表 现将更优。预测更依赖基本租金的上海港汇恒隆广场(GG66)将实现稳定的3%租金增长，而上海恒隆广 场(Plaza 66)零售增长将从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4%。营运成本率维持在 合理范围，介乎约十几个百分点。管理层强调加强武汉非奢侈品租户表现的新举措，以及在沈阳引入新 的运动休闲设施以提升客流量。杭州恒隆广场(Westlake 66)的预租率达到令人鼓舞的91%，预计于2026 年第二季及第三季的开业率分别为80%及90%。 智通财经APP获悉，美银证券发布研报称，重申对恒隆地产(00101)"买入 ...

恒隆地产是"中国奢侈品零售代理"，尽管国际奢侈品牌在中国的低个位数增长可能不算吸引，但投资者 可能忽视恒隆地产非奢侈品牌的强劲增长(占租户销售额的一半)。此外，部分投资者或许质疑为何租金 收入增长似乎落后于租户销售增长，但小摩认为他们低估了恒隆地产将更多浮动租金转化为固定租金的 努力，这有助于在低迷周期中保护租金收入的稳定性。 管理层预期，2026财年租户销售将实现中个位数百分比增长，而截至2026年1月的势头亦保持良好。在 现时66%的资产净值折让、0.3倍市账率及5.5%的股息收益率(2027财年起存在上行风险)的基础上，该行 认为恒隆地产仍被低估。 摩根大通发布研报称，相信中国内地租户销售的持续复苏将推动恒隆地产(00101)的估值重估。将目标 价由11.5港元上调至12港元，恒隆地产是该行的首选之一。2025财年的业绩已确认恒隆地产在中国内地 租户销售的复苏，2025年第四季度的同比增长达到18%，创下历史新高，高于2025年第3季度同比增长 的10%。 ...

管理层预期，2026财年租户销售将实现中个位数百分比增长，而截至2026年1月的势头亦保持良好。在 现时66%的资产净值折让、0.3倍市账率及5.5%的股息收益率(2027财年起存在上行风险)的基础上，该行 认为恒隆地产仍被低估。 恒隆地产是"中国奢侈品零售代理"，尽管国际奢侈品牌在中国的低个位数增长可能不算吸引，但投资者 可能忽视恒隆地产非奢侈品牌的强劲增长(占租户销售额的一半)。此外，部分投资者或许质疑为何租金 收入增长似乎落后于租户销售增长，但小摩认为他们低估了恒隆地产将更多浮动租金转化为固定租金的 努力，这有助于在低迷周期中保护租金收入的稳定性。 智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，相信中国内地租户销售的持续复苏将推动恒隆地产(00101)的 估值重估。将目标价由11.5港元上调至12港元，恒隆地产是该行的首选之一。2025财年的业绩已确认恒 隆地产在中国内地租户销售的复苏，2025年第四季度的同比增长达到18%，创下历史新高，高于2025年 第3季度同比增长的10%。 ...