智通财经记者 | 王婷婷 房地产行业深度调整仍在持续，与之相关联的商业地产的发展逻辑也发生巨大改变。 "它不是周期性变化，是结构性变化，还会继续变。"一名资深商业地产从业者告诉智通财经，其中最大 的一个转变就是，过去把整个行业理解为"买买买"，"买买买"的目的是满足物质方面的一些需求，但现 在越来越多的是没有被满足的精神方面需求和社会需求。 因此，越来越多的商业体不再局限于传统的购物功能，而是通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消 费空间，不仅注重首店经济、情绪价值和社交属性，还瞄准Z世代、家庭客群或区域居民等细分市场， 展现出差异化竞争策略。 行业"卷"出新高度，新的供应正排队入市。2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，国内 迎来新一轮购物中心开业高峰，广州汉溪K11购物艺术中心、无锡梁溪爱琴海购物中心、北京房山瑞来 广场、深圳湾万象城二期、杭州金茂览秀城首期项目秦望水街、宁波骆驼印象汇等项目皆亮相市场。 只是，属于商业地产的黄金时代似乎已渐行渐远，"开业即巅峰"的盛况难再现，取而代之的是愈发严重 的同质化竞争。不仅如此，短期内经济运行仍面临挑战，居民就业和收入预期恢复较慢，商业地产仍存 在 ...

杭州恒隆广场将为主要增量贡献 公司核心的发展中项目杭州恒隆广场计划2025下半年开业部分写字楼，截至2025H1预租率达22%;剩余 写字楼和购物中心部分将于2026上半年开业，截至2025H1购物中心预租率已达77%。该行认为杭州恒 隆广场将提升公司经常性收入，有利于公司稳定派息能力。 有望恢复纯现金派息 智通财经APP获悉，兴业证券发布研报称，首次覆盖恒隆地产(00101)，给予"增持"评级，预计随着杭州 恒隆广场分阶段开业，公司租金收入有望实现稳中有增，资本开支和净负债率均有望自2026年起回落， 派息也有望维持稳定且恢复纯现金派息。2025年10月17日收盘价对应2024/2025年股息收益率为 5.9%/5.9%。 兴业证券主要观点如下： 专注高端商场，占据核心商圈 截至2025H1，公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，公司超前布局，占据核心位置和商圈，通过 多年的运营和不断迭代更新，成为当地的标杆商场，尤其上海恒隆广场，经过20多年的经营，成为上海 标杆重奢商场。 核心项目租金收入止跌回正 公司于内地的核心项目上海恒隆广场和上海港汇恒隆贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上， 2025H1 ...

兴业证券发布研报称，首次覆盖恒隆地产(00101)，给予"增持"评级，预计随着杭州恒隆广场分阶段开 业，公司租金收入有望实现稳中有增，资本开支和净负债率均有望自2026年起回落，派息也有望维持稳 定且恢复纯现金派息。2025年10月17日收盘价对应2024/2025年股息收益率为5.9%/5.9%。 兴业证券主要观点如下： 专注高端商场，占据核心商圈 截至2025H1，公司在内地9个核心城市拥有10个高端商场，公司超前布局，占据核心位置和商圈，通过 多年的运营和不断迭代更新，成为当地的标杆商场，尤其上海恒隆广场，经过20多年的经营，成为上海 标杆重奢商场。 核心项目租金收入止跌回正 公司于内地的核心项目上海恒隆广场和上海港汇恒隆贡献内地零售业态物业租赁收入的50%以上， 2025H1上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场实现租金收入同比增速由负转正。该行认为随着核心项目经 营表现趋于稳定，叠加2025下半年杭州恒隆广场写字楼开业带来部分增量租金，2025年公司整体物业租 赁收入同比降幅有望收窄。 杭州恒隆广场将为主要增量贡献 公司核心的发展中项目杭州恒隆广场计划2025下半年开业部分写字楼，截至2025H1预租率达2 ...

该行提到，奢侈品集团LVMH反映内地业务于第三季有所改善，加上老铺黄金(06181)将落户Plaza66， 以及杭州恒隆广场开幕，均成为关键催化剂。当中，杭州恒隆广场已有83%零售面积及27%办公室面积 获预租，2027年有望带来显著贡献。 国庆黄金周方面，首四日内地商场整体租户销售额同比增长15%，当中武汉恒隆广场(Heart land66)与上 海港汇恒隆广场(Grand Gateway 66)分别录得超过70%及50%的同比升幅。因预期EBIT利润率由今起至 2027年回稳较慢，该行下调2026及27年每股盈利预测至0.62港元及0.68港元(之前0.65港元及0.69港元)。 智通财经APP获悉，摩根士丹利发布研报称，将恒隆地产(00101)目标价由9港元上调至10.5港元，因基 本面改善，NAV折让收窄(由60%降至50%)，维持"增持"评级。报告指，集团的内地零售业务开始好 转，上海的港汇恒隆广场(Grand Gateway66)及恒隆广场(Plaza 66)第三季租户销售额分别同比增长31%及 8%，而上半年则为增长10%及倒退8%。 ...

摩根士丹利发布研报称，将恒隆地产(00101)目标价由9港元上调至10.5港元，因基本面改善，NAV折让 收窄(由60%降至50%)，维持"增持"评级。报告指，集团的内地零售业务开始好转，上海的港汇恒隆广 场(Grand Gateway66)及恒隆广场(Plaza66)第三季租户销售额分别同比增长31%及8%，而上半年则为增长 10%及倒退8%。 国庆黄金周方面，首四日内地商场整体租户销售额同比增长15%，当中武汉恒隆广场(Heart land66)与上 海港汇恒隆广场(Grand Gateway66)分别录得超过70%及50%的同比升幅。因预期EBIT利润率由今起至 2027年回稳较慢，该行下调2026及27年每股盈利预测至0.62港元及0.68港元(之前0.65港元及0.69港元)。 该行提到，奢侈品集团LVMH反映内地业务于第三季有所改善，加上老铺黄金(06181)将落户Plaza66， 以及杭州恒隆广场开幕，均成为关键催化剂。当中，杭州恒隆广场已有83%零售面积及27%办公室面积 获预租，2027年有望带来显著贡献。 ...

摩根士丹利将恒隆地产的目标价由9港元上调至10.5港元，因基本面改善，NAV折让收窄(由60%降至 50%)，维持"增持"评级。 该行提到，奢侈品集团LVMH反映内地业务于第三季有所改善，加上老铺黄金将落户Plaza 66，以及杭 州恒隆广场开幕，均成为关键催化剂。当中，杭州恒隆广场已有83%零售面积及27%办公室面积获预 租，2027年有望带来显著贡献。 集团的内地零售业务开始好转，上海的港汇恒隆广场及恒隆广场第三季租户销售额分别按年增长31%及 8%，而上半年则为增长10%及倒退8%。国庆黄金周方面，首四日内地商场整体租户销售额按年增长 15%，当中武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场分别录得超过70%及50%的按年升幅。 ...

星展发表研报指，恒隆地产旗下内地商场整体租户销售额于2025年第三季度按年增长10%，主要由上海 港汇恒隆广场带动，武汉恒隆广场的销售表现亦趋向稳定，另外杭州恒隆广场将逐步开业，办公大楼及 商场部分将于今年及明年第二季起分阶段启用，预租率分别达27%及83%，相信可为未来数年租金收入 增长提供支持。 大行评级丨星展：上调恒隆地产目标价至10港元 估值仍具有吸引力 研报掘金丨中金：维持恒隆地产"跑 赢行业"评级 第三季以来经营表现改善趋势强化 相关事件 星展认为恒隆估值仍具有吸引力，特别是对于寻求投资中国高端商场产业的长期投资者而言，预期当局 推出任何进一步提振消费刺激政策，都可能提升其投资吸引力，维持"买入"评级，目标价由9.38港元上 调至10港元。 ...

智通财经APP获悉，星展发布研报称，恒隆地产(00101)估值仍具有吸引力，特别是对于寻求投资中国高 端商场产业的长期投资者而言，预期当局推出任何进一步提振消费刺激政策，都可能提升其投资吸引 力，维持"买入"评级，目标价由原先9.38港元升至10港元。 星展认为，恒隆作为中国领先商业地产商，在中国持有一系列商业物业组合，作长期投资用途，憧憬在 租户销售额改善及物业组合扩张下，旗下物业租金可望提升，续租租金调整率呈现增长趋势。 报告指出，恒隆旗下中国内地商场整体租户销售额于2025年第三季度同比增长10%，主要由上海港汇恒 隆广场带动，武汉恒隆广场的销售表现亦趋向稳定，另外杭州恒隆广场将逐步开业，办公大楼及商场部 分将于今年及明年第二季起分阶段启用，预租率分别达27%及83%，相信可为未来数年租金收入增长提 供支持。 ...

Core Insights - The article highlights the competitive landscape of commercial real estate in China, focusing on Hang Lung Group's strategic approach to maintaining its market position through selective expansion and partnerships [1][6]. Company Strategy - Hang Lung Group has signed a 20-year operating lease with Baida Group for the South and North buildings of Hangzhou Department Store, significantly increasing the retail space of Hangzhou Hang Lung Plaza by 40% and street-facing area by over 200% [1][7]. - The company emphasizes a shift from aggressive expansion to enhancing existing assets and customer experience, focusing on core cities to improve investment returns [1][6]. - The current strategy, termed "Hang Lung V.3," reflects a move away from a growth model based solely on quantity, recognizing the saturation of commercial space in various cities [6][8]. Market Conditions - The office market is experiencing downward pressure on rents, with CBRE projecting a 9.9% decline in national office rents by 2025, an increase of 3.2 percentage points from earlier predictions [5]. - The retail market shows signs of recovery, with Hang Lung's Shanghai Plaza maintaining a high occupancy rate of 98% despite ongoing renovations [5][6]. Project Developments - The Hangzhou project is the 11th comprehensive commercial project for Hang Lung in mainland China, with a retail pre-leasing rate of 83% and plans for phased openings starting in late 2025 [7][8]. - The company plans to complete renovations within a year of acquiring the properties, aiming to integrate the new space into the existing Hangzhou Hang Lung Plaza [9]. Competitive Landscape - Hang Lung aims to collaborate with local competitors like Hangzhou Tower to enhance the overall commercial environment rather than engage in direct competition [9].

Group 1 - Morgan Stanley upgraded the rating of Sun Hung Kai Properties (00101) to "Overweight" and raised the target price from HKD 6.5 to HKD 9 [1] - In the short term, the sales of tenants in the mainland shopping malls improved in July and August, compared to a 4% year-on-year decline in the first half of the year [1] - Shanghai Plaza 66's sales turned from a 4% decline in Q2 to flat [1] Group 2 - Long-term growth is expected to benefit from the recovery in consumer demand driven by inbound tourism and tax refund policies [1] - The pre-leasing rate of the retail portion of Westlake 66 in Hangzhou has reached 81%, with an expected opening in 2026 [1] - The company is leasing an additional 452,000 square feet of space to expand the street-facing area of the mall [1] Group 3 - Potential residential unit sales could generate over HKD 10 billion in revenue, reducing the debt ratio by more than 5 percentage points [1] - The current dividend yield of the company is 6.5%, which is higher than its peers [1] - It is anticipated that share dilution from scrip dividends may cease after the full-year results announcement in 2025 [1]