证 券 研 究 报 告 洞悉分化常态，深耕价值本源 ——2026年公募REITs首发及扩募市场策略展望 证券分析师：彭文玉 A0230517080001 朱敏 A0230524050004 任奕璇 A0230525050002 联系人: 任奕璇 A0230525050002 2025.11.16 摘要 www.swsresearch.com 证券研究报告 2 ◼ 审度首发新常态，洞见估值新平衡。2025年公募REITs市场常态化控速发行，前10月共19只产品启动招募，数量仍居近五年高位，且新 增两只IDC-REITs。首发估值安全垫作用下，1-9月首日涨幅普遍在25%-30%，网下产品数量由年初不足200只跃升至目前930只，中签 率也随之压降至低于1%，年内网下认购收益率仍然达到3.5%（1千万-2亿元现金账户）。网下参与者以券商、险资为主，公募、私募数 量也较去年翻番。战配收益亦不逊色，年内胜率100%且平均浮盈35%，战投机构数已升至275家（较2024年增长6%），REITs战配更是 "一席难求"。但10月起，REITs首发估值有明显抬升趋势，首发估值折价率大幅收窄至不足10%，甚至个别项目折价空间不 ...