一份50亿元的资产抵押公告，让开业仅两月的深圳宝安大悦城站在了商业地产的聚光灯下。 12月中旬，大悦城公告披露，拟以刚开业的商业中心物业及经营收入为抵押，向中国银行申请最高50亿 元银团贷款，15年期限，而该物业账面价值61.43亿元，抵押率高达81%。 在非核心商业项目融资遇冷的当下，一座"新生"商场为何能成为资本眼中的"优质抵押品"？答案，藏在 商业地产"区位+运营+稀缺性"的底层逻辑里。 深圳大悦城的融资，不是孤例，而是大悦城控股"用优质商业资产换现金流"的成熟打法。就在一个月 前，北京西单大悦城刚以购物中心、酒店等资产为抵押，拿到33亿元贷款——两座大悦城的融资逻辑如 出一辙：用"高出租率+稳定现金流"的商业资产，撬动低成本资金。 拆解这份"优质资产公式"，核心有三： 一是"核心区位锚定价值"。深圳大悦城落在宝安核心区，紧邻地铁1号线和5号线，3公里内覆盖20个成 熟社区、15栋写字楼，自带"日均10万+潜在客流"的底盘；西单大悦城则占据北京西单商圈C位，2025 年上半年仅凭95%的出租率，就贡献近2.85亿元租金收入，净利润常年稳定在4亿元左右。商业地产 的"地段论"从未过时，核心区位直接决定资产 ...