房地产政策调控与市场趋势演变：现状分析与未来展望 摘要 政策调控与市场趋势演变：自 1998 年房改以来，我国房地产行业经历了三轮阶段性下 行调整，三次企稳回升拐点的形成都与政策调控密切相关，表明我国房地产市场具有较 强的政策敏感性。然而，在本轮楼市调整过程中，2022 年底的"三支箭"政策和 2024 年的"442"政策均仅带来市场的脉冲式反弹，未能有效遏制房价和商品房销售下滑趋 势，表明房地产市场对政策放松的敏感性有所弱化。 本次政策放松未能有效推动楼市回暖的原因：首先，政策推进节奏和效果未及市场预 期，随着下行深度不断加大，通过增量政策扭转市场预期的难度加大，悲观情绪逐渐固 化。其次，居民加杠杆意愿呈现系统性收缩态势，刺激政策的提振效果进一步下降。最 重要的是，2009 年和 2015-2016 年两轮救市过程中，实际房贷利率大幅下降，而本轮 楼市调整过程中，实际个人房贷利率不降反升，这是阻碍楼市回暖进程的关键所在。 2025 年房地产市场表现：今年以来，房地产市场调整深度持续加大。二手房价格自年 初短暂小幅收窄后再度走扩，10 月 70 城二手住宅价格环比全线下跌。年内商品房销售 面积和销售额总体保持 ...