从事内幕交易或操纵证券市场 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 （注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场） 向特定对象发行优先股 募集说明书 联席保荐人（联席主承销商） 二〇二五年九月 股票代码：001979 证券简称：招商蛇口 上市地点：深圳证券交易所 本募集说明书仅供拟认购的合格投资者使用，不得利用本募集说明书及申购 1-1-1 招商蛇口向特定对象发行优先股申请文件 募集说明书 重大事项提示 招商蛇口向特定对象发行优先股申请文件 募集说明书 声 明 本公司全体董事、高级管理人员承诺募集说明书及其概览不存在任何虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证 募集说明书及其概览中财务会计报告真实、完整。 中国证监会、证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对 上市公司所披露信息的真实性、准确性和完整性作出实质性判断或保证，也不表 明其对本次优先股的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相 反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-102 公司本次向特定对象发行优先股事项尚需深交所审核通过并报中国证券监督管理委 员会注册，能否获得审核通过与注册尚存在不确定性，公司将根据该事项的审核进展情 况及时履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投资风险。 特此公告。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于向特定对象发行优先股申请获得深圳证券交易所受理 的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）于 2025 年 9 月 30 日收到 深圳证券交易所（以下简称"深交所"）出具的《关于受理招商局蛇口工业区控股股份有 限公司向特定对象发行优先股申请文件的通知》（深证上审〔2025〕181 号）。深交所依据 相关规定对公司报送的向特定对象发行优先股的申请文件进行了核对，认为申请文件齐 备，决定予以受理。 二〇二五年十月一日 1 董 事 会 ...

览及申购从事内幕交易或操纵证券市场 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 （注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场） 向特定对象发行优先股 募集说明书概览 联席保荐人（联席主承销商） 二〇二五年九月 股票代码：001979 证券简称：招商蛇口 上市地点：深圳证券交易所 本募集说明书概览仅供拟认购的合格投资者使用，不得利用本募集说明书概 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股募集说明书概览 声明 本公司及全体董事、高级管理人员承诺募集说明书及其概览不存在任何虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说 明书及其概览中财务会计资料真实、完整。 中国证监会、证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文 件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、 投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不 实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自 行负责，由此变化引致 ...

北京市中伦律师事务所 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股的 法律意见书 | 一、本次发行的批准和授权 | 4 | | --- | --- | | 二、发行人的主体资格 | 13 | | 三、本次发行的实质条件 | 13 | | 四、发行人的设立 | 18 | | 五、发行人的独立性 | 18 | | 六、发起人的主要股东、控股股东、实际控制人及实际控制人 | 20 | | 七、发行人的股本及其演变 | 21 | | 八、发行人的业务 | 21 | | 九、关联交易及同业竞争 | 22 | | 十、发行人的主要财产 | 23 | | 十一、发行人的重大债权债务 | 24 | | 十二、发行人重大资产变化及收购兼并 | 24 | | 十三、发行人公司章程的制定与修改 | 25 | | 十四、发行人股东（大）会、董事会、监事会议事规则及规范运作 | 26 | | 十五、发行人董事、监事和高级管理人员及其变化 | 26 | | 十六、发行人的税务、政府补助 | 27 | | 十七、发行人的环境保护和产品质量、技术等标准 | 27 | | 十八、发行人募集资金的运用 | 28 | | 十九、发行 ...

中信建投证券股份有限公司 招商证券股份有限公司 关于 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股 之 申请转让保荐书 联席保荐人（联席主承销商） （北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼） （深圳市福田区福田街道福华一路 111 号） 二〇二五年九月 3-3-1 | 释 义 5 | | --- | | 一、发行人概况 7 | | （一）发行人基本情况 7 | | （二）发行人主营业务情况 7 | | （三）发行人最近三年主要经营和财务数据及指标 8 | | （四）发行人存在的主要风险 10 | | 二、本次申请转让的证券发行情况 21 | | （一）发行优先股的种类和面值 21 | | （二）发行方式、发行对象或发行对象范围及向原股东配售的安排、是否分 | | 次发行 21 | | （三）票面金额、发行价格或定价原则 21 | | （四）票面股息率或其确定原则 21 | | （五）优先股股东参与分配利润的方式 22 | | （六）回购条款 23 | | （七）表决权的限制和恢复 24 | | （八）清偿顺序及清算方法 26 | | （九）信用评级情况及跟踪评级安排 26 | | （十）担保方式及担 ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 财务报表及审计报告 2022 年 12 月 31 日止年度 6-1-1 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 德师报(审)字(23)第 P02108 号 (第1页,共4页) | 内容 | 页码 | | --- | --- | | 审计报告 | 1 - 4 | | 合并及母公司资产负债表 | 5 - 8 | | 合并及母公司利润表 | 9 - 11 | | 合并及母公司现金流量表 | 12 - 13 | | 合并及母公司股东权益变动表 | 14 - 17 | | 财务报表附注 | 18 - 196 | 6-1-2 招商局蛇口工业区控股股份有限公司全体股东: 财务报表及审计报告 2022年 12月 31 日止年度 一、审计意见 我们审计了招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称"招商蛇口")的财务报表,包 括 2022年 12月 31 日的合并及母公司资产负债表,2022年度的合并及母公司利润表、合并及 母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 Deloitte. 审计报告 我们认为,后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制,公允反映了招 商 ...

中信建投证券股份有限公司 招商证券股份有限公司 关于 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股 之 发行保荐书 联席保荐人（联席主承销商） 二〇二五年九月 3-1-1 招商蛇口向特定对象发行优先股申请文件 发行保荐书 声 明 中信建投证券股份有限公司、招商证券股份有限公司及本项目保荐代表人冯 强、张松和郭文倩、李明泽根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证 券法》等有关法律、法规和中国证监会的有关规定以及深圳证券交易所的有关业 务规则，诚实守信，勤勉尽责，严格按照依法制订的业务规则、行业执业规范和 道德准则出具本发行保荐书，并保证发行保荐书的真实性、准确性和完整性。 3-1-2 | 释 | 义 4 | | --- | --- | | 第一节 | 本次证券发行基本情况 6 | | | 一、联席保荐人名称 6 | | | 二、联席保荐人负责本次向特定对象发行项目组成员情况 6 | | | 三、本次保荐发行人证券发行的类型 9 | | | 四、本次保荐的发行人基本情况 9 | | | 五、联席保荐人和发行人关联关系的核查 14 | | | 六、联席保荐人的内部审核程序和内核意见 17 | | | ...

Core Insights - The Beijing land auction on September 30 showcased a stark contrast in bidding activity, with the Chaoyang District site attracting significant competition while the Mentougou District site saw limited interest [1][2]. Group 1: Land Auction Results - The Chaoyang District site, located between the third and fourth ring roads, received 9 rounds of bids before the auction, ultimately selling for 4.3145 billion yuan with a premium rate of 39.18% and a floor price of 85,300 yuan per square meter [1][2]. - The Mentougou District site was acquired by a consortium for the base price of 957 million yuan, resulting in a floor price of approximately 23,500 yuan per square meter [1][5]. Group 2: Market Trends - In September, the supply of new residential projects in Beijing increased significantly, with over 3,000 new units launched, nearly doubling the supply from August [1][7]. - The number of pre-sale permits issued in September reached 26, covering 22 projects and providing nearly 6,000 housing units, a notable increase from 12 permits in August [7]. Group 3: Developer Strategies - China State Construction's acquisition of the Chaoyang site allows for a diversified product offering targeting different customer segments, potentially reducing marketing costs through a concentrated presence in the area [5][6]. - The Mentougou site acquisition by PowerChina Real Estate continues its strategic expansion in the region, building on previous successful projects [6]. Group 4: Future Outlook - The ongoing land supply expansion is expected to create a multi-tiered and differentiated market in Beijing, with core areas maintaining high demand while peripheral areas offer more competitive pricing [6][8]. - The easing of housing policies and the focus on quality housing are anticipated to stimulate demand, particularly in well-located and high-quality projects [10].

Core Insights - In the first three quarters of 2025, the total sales of the top 100 real estate companies in China reached 26,065.9 billion yuan, a year-on-year decrease of 12.2%, although the decline narrowed by 1.1 percentage points compared to the previous eight months [1][3] - Poly Developments topped the sales chart with 201.7 billion yuan, becoming the only company among the top 100 to exceed 200 billion yuan [1][2] - The sales performance in September showed a month-on-month increase of 11.9%, with companies like Jianfa, Binjiang, Jinmao, and Poly Properties demonstrating strong sales [1] Sales Rankings - The top six companies by sales in the first nine months of 2025 are: 1. Poly Developments: 201.7 billion yuan 2. Greentown China: 178.5 billion yuan 3. China Overseas Property: 170.5 billion yuan 4. China Resources Land: 154.4 billion yuan 5. China Merchants Shekou: 140.66 billion yuan 6. Vanke: 100.29 billion yuan - Only these six companies have sales exceeding 100 billion yuan [1][4] Market Segmentation - The number of companies in different sales brackets has changed: - 6 companies in the 100 billion yuan and above category, unchanged from the previous year, with an average sales of 157.68 billion yuan - 7 companies in the 50 billion to 100 billion yuan category, down by one from the previous year, with an average sales of 71.6 billion yuan - 6 companies in the 30 billion to 50 billion yuan category, down by one from the previous year, with an average sales of 38.16 billion yuan - 40 companies in the 10 billion to 30 billion yuan category, down by four from the previous year, with an average sales of 16.4 billion yuan [3]

Core Insights - The top 100 real estate companies in China reported a total sales revenue of 26,065.9 billion yuan from January to September 2025, reflecting a year-on-year decline of 12.2%, although the decline rate narrowed by 1.1 percentage points compared to the previous month [1] - In September alone, the sales revenue of these companies increased by 11.9% month-on-month, indicating a slight recovery during the traditionally strong sales month [1] - The leading companies by sales volume include Poly Developments, Greentown China, China Overseas Land & Investment, China Resources Land, and China Merchants Shekou, with sales figures of 201.7 billion yuan, 178.5 billion yuan, 170.5 billion yuan, 154.4 billion yuan, and 140.6 billion yuan respectively [1] Sales Performance - A total of 72 out of the top 100 real estate companies experienced month-on-month growth in September 2025, with 45 companies showing growth rates exceeding 30% [3] - Among the top 10 companies, 7 reported an increase in operational amounts compared to the previous month [3] Market Trends - The new housing market saw a steady recovery in September 2025, with a 55% increase in supply across 30 monitored cities, marking the second-highest level of the year [4] - Transaction volume increased by 18% month-on-month, although it still showed a year-on-year decline of 5% [4] - Major cities like Beijing, Shanghai, and Shenzhen benefited from policy relaxations in August and September, leading to a notable increase in transaction volumes [4] - Despite the recovery in core cities, the overall market remains under pressure, with many cities experiencing relatively flat performance [4] - The industry anticipates that future policies will maintain a loose stance, focusing on stabilizing the market and expediting the implementation of existing measures [4]